上周,美国住房和城市发展部和退伍军人事务部发布了新指南,改变了他们以前的立场,现在广泛允许住宅物业评估清洁能源(PACE)融资。

在该指导下,PACE融资可以通过建筑物所有者的财产税法案支付能效,节水和可再生能源对房地产的付款,而无需所有者的前期现金,这可能比美国房地产中的任何东西都要大。玻璃窗。

PACE的州授权法规通常授权地方政府与私营部门的贷款人合作,为符合条件的项目(例如,暖通空调系统升级,光伏系统,凉爽的屋顶等)向业主提供前期低息融资,并通过每年收取还款评估房地产的房地产税单。 PACE融资的期限可以延长至20年,通常会导致效用和其他成本节省超过评估付款额。

这个概念并不新奇,但在全国范围内,由于HUD和联邦住房贷款银行的担忧,通常已暂停或放弃了住宅PACE计划,后者于2011年2月发布了一项指令,禁止购买以房地产担保的抵押贷款具有未履行的第一留置权PACE义务。

对于商业贷款没有类似的担忧。但是,类似的关注程度在多家庭商业抵押贷款中的适用范围尚未得到解决。由于不确定性,仅在9个州实施了适度的商业PACE计划,几乎没有积极运行的住宅计划。一种 目录 有关州和地方PACE法律的信息,请点击此处。

住宅PACE可以根据计划设计提供许多好处,包括:消除财产所有者支付大量前期现金支出的障碍;允许100%融资,以改善市场上超过贷款价值比率的金额,包括不干扰现有抵押融资;与财产和改善有关的承销,而不是个人的信誉;长期(通常长达20年)还款;由于还款安全性高而导致的低利率;减少可以抵消付款的水电费;还款义务由财产而不是所有者承担;改良后的物业具有增加的价值,对所有者和物业征税当局均有利;所有者可能有资格利用联邦,州和地方的税收优惠;地方政府可以在没有直接债务义务的情况下促进该计划;和更多。

根据2014年7月19日 指导 如果发生住宅物业PACE贷款违约,则负债为当地政府收取的物业税留置权,优先级与其他房地产税留置权相关。有点。指南中宣布的“重大妥协”实际上是对现有商业PACE计划中存在的内容进行了重述。该指南将其描述为:

该财产只能针对强制违规的PACE特别评估付款而提出高于联邦住房管理局(FHA)担保的抵押的可强制执行的索赔(即留置权)。在任何时候(即通过加速履行全部义务),该财产均不应对FHA担保的抵押产生高于全部FACE担保抵押的强制性索赔(即留置权)。

用联邦政府的话来说,这意味着仅欠款的PACE付款金额优先于现有抵押,而不是PACE贷款的全部金额。再次,这将是一件大事,除了大多数州商业PACE程序已经以这种方式构造的事实。

巨大的是,HUD和VA区块现在已取消了住宅PACE融资,以提高能效,节水和改善家庭可再生能源。

PACE贷款可以为绿色现有建筑物存量提供资金。联邦政策的这一变化可以迅速启动美国的绿色建筑。

必须审查现有的州计划,以查看是否需要新的立法;可能在许多州,书本上从来没有实施过程序。地方政府将需要采用和实施住宅计划,包括将贷方吸引到其管辖范围内。在这个领域将有很多竞争,精心起草的地方政府法规对于PACE计划的有效性至关重要。

PACE计划对地球有利,对改善住房存量也有利。联邦政策的这一重大转变将导致PACE贷款显着增加,包括全国范围内的住宅PACE贷款。