明天计划就巴尔的摩市的《财产评估的清洁能源》(PACE)贷款计划条例进行公开听证。

有人引用我的话说,“自玻璃窗发明以来,PACE可能比美国房地产中的任何东西都大。”

PACE贷款计划通过建筑物所有者的财产税法案来支付能效,节水和可再生能源对房地产的付款,该计划已在全国范围内获得认可,包括在马里兰州实施。

PACE的州授权法规通常授权地方政府与私营部门的贷方合作,为符合条件的项目(例如,HVAC系统升级,光伏系统,凉爽的屋顶等)向业主提供前期低息融资,并通过年度评估收取还款在房地产的房地产税单上。 PACE贷款的期限可以延长到20年或更长时间,通常会导致水电费和其他成本节省超过评估付款额。

这个概念并不是什么新概念,但是在2011年一项指令中,房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)避免购买由具有PACE义务的物业作抵押的抵押贷款,从而在全国范围内(包括马里兰州)暂停了PACE计划。但是,正如我在2016年7月24日在此博客中所写的那样, HUD开始为房屋筹集资金取消了之前的位置,现在广泛允许在FHA和VA贷款之上使用住宅PACE贷款(但仍不能在Fannie Mae和Freddie Mac贷款之上)。

能源部表示,至少有9个州和DC实施了积极的商业(而非住宅)PACE计划,而在其他23个州中,已颁布的使能法律或正在开发的计划也正在实施中。

PACE提供了巴尔的摩提出的许多好处,包括:消除财产所有者支付大量前期现金支出的障碍;允许100%融资,以改善市场上超过贷款价值比率的金额,包括不干扰现有抵押融资;与财产和改善有关的承销,而不是个人的信誉;长期(最多20年)还款;由于还款安全性高而导致的低利率;减少可以抵消付款的水电费;还款义务由财产而不是所有者承担;改良后的物业具有增加的价值,对所有者和物业征税当局均有利;所有者可能有资格利用联邦,州和地方的税收优惠;在大多数商业租赁中,可以将PACE付款(按财产税法案)转给租户,从而避免了“分裂激励”问题;地方政府可以在没有直接债务义务的情况下促进该计划;和更多。

巴尔的摩提议允许PACE为旨在提高能源效率的任何设备,装置或材料提供PACE资金,包括在新建筑中(例如,提供机会为自动能源控制提供单独的资金来建设项目的前20%或..)。系统和暖通空调更换,以隔离任何墙壁或屋顶,并更换屋顶或减少用水量的措施,以及任何其他可节省公用事业成本的措施。

在发生违约的情况下,违约金额(但不是PACE贷款的全部本金)是一种负债,是地方政府收取的财产税留置权,其优先级与其他房地产税留置权相关,因此现有抵押持有人必须同意PACE贷款。

商业PACE程序仍然很新。尽管启用 32个州的法律 (包括已放弃的早期居住计划)还需要当地法规,然后必须创建该计划,包括诱使贷方。早期的计划通过集合收益债券筹集资金,而大型项目则通过独立债券筹集资金,但如今私人贷方已进入公开市场。而 索诺玛县 是一个早期的创新者, 康乃狄克州 拥有并广受赞誉的全州绿色银行计划已启动并正在运行,这是马里兰州的典范。

马里兰州 是典型的。在联邦政府2011年的指导下,其于2009年制定的原始PACE法被搁置。今天, SB 186,是根据2014年通过的 SB 173 今年早些时候,第一个商业PACE程序现已启动并在 蒙哥马利县。当地法律也在 安妮·阿伦德尔县,正在创建程序的霍华德县,安妮女王县和加勒特县。立法定于9月20日在弗雷德里克县进行表决, 巴尔的摩县 在10月3日。

如今,马里兰州和其他地方的授权只是商业计划,通常,要求新的州授权法律授权住宅PACE计划,然后才能由地方政府实施。

巴尔的摩市议会第16-0692号法案的公开听证会定于9月13日举行。尽管市财政部最初发表了负面评论,但17个市议会议员中有15个为提案国,该法案很可能会颁布。

根据巴尔的摩的要求,提出了巴尔的摩法案 CBJ能源,其主要负责人在PACE行业中享有很高的信誉。至少有六家其他贷方渴望为马里兰州的PACE贷款提供前期资金。普通的建筑物所有者希望减少其水电费。马里兰州以及全国许多地方都需要授权PACE贷款的财产税局计划。

PACE计划对地球来说很棒,对企业来说很棒。显然,在2016年,整个马里兰州将有更多人,包括希望在巴尔的摩,理想情况下是整个美国。