我在2008年说过“房地产评估的清洁能源(PACE)贷款”自玻璃窗的发明以来,它可能比美国房地产中的任何东西都大。”

但是今天,尽管马里兰州制定了PACE 授权法 2014年,该州只有一笔PACE贷款关闭。

无论如何,这都不是压倒性的成功。

在全国范围内,只有大约一千笔PACE贷款已经关闭。那么,怎么了?

这个概念是合理的。 PACE的州授权法规通常授权地方政府与私营部门的贷方合作,以向商业物业所有者提供前期低息融资,以提高能效,节水和可再生能源项目(例如,HVAC系统升级,光伏系统安装,更换凉爽屋顶等)。 )通过对该物业的房地产税法案进行年度评估来收取还款。

在国家环境议程发生重大变化的时候,PACE是自愿减轻人类活动对地球造成的负面环境影响的理想手段,更不用说为翻新美国近490万座现有商业建筑提供资金了。

但是PACE贷款计划仍然很新。他们正在全国范围内获得认可,并且有34个州颁布了具有有效PACE计划的15个州的授权立法。

PACE提供了许多好处,包括:消除财产所有者支付大量前期现金支出的障碍;允许100%的改进资金;市场上超过贷款价值比率的金额;在不影响现有抵押融资的情况下;与财产和改善有关的承销,而不是个人的信誉;长期(最多20年)还款;低利率(归因于高的还款安全性);减少可以抵消付款的水电费;还款义务由财产而不是所有者承担;改良后的物业具有增加的价值,对所有者和物业征税当局均有利;所有者可能有资格利用联邦,州和地方的税收优惠;现金流量优势,其中许多所有者喜欢用单一的税单代替每月;在大多数商业租赁中,可以将PACE付款(按财产税法案)转给租户,从而避免了“分裂激励”问题;地方政府可以在没有直接债务义务的情况下促进该计划;并且实际上对政府来说是免费的(因为借款人支付了所有费用)。

PACE可以提供资金,以使LEED现有建筑物评级系统发挥其潜力。

在发生违约的情况下,违约金额(但不是PACE贷款的全部本金)是一种负债,是地方政府收取的财产税留置权,其优先级与其他房地产税留置权相关,因此现有抵押持有人需要PACE贷款确认。

在全国范围内(包括在马里兰州),由于2011年的一项指令(房利美和房地美避免购买具有出色PACE的单身家庭财产担保的抵押贷款),“住宅” PACE计划(而非商业计划)被暂停义务。但是,正如我在2016年7月24日在此博客中所写的那样, HUD开始为房屋筹集资金,改变了他们以前的立场,现在广泛允许在FHA和VA贷款之上使用住宅PACE贷款(但仍不能在Fannie Mae和Freddie Mac贷款之上)。

最近有人要求我建议如何改进马里兰州的PACE。国家法规很好。脱节之处在于地方政府计划的实施存在缺陷。接下来是我要使PACE在马里兰州取得成功的十大清单行动。而且大多数此类汇编都可直接应用于使PACE程序在全国范围内取得成功。

  1. 越来越多的PR向潜在的借款人和贷方解释PACE
  2. 通过消除在土地记录中记录PACE留置权通知的要求,降低PACE贷款的成本
  3. 通过不对土地记录中记录的PACE留置权通知收取征税来降低PACE贷款的成本
  4. 修改现有的抵押持有人同意书以进行确认
  5. 标准化该州所有县的计划和文件
  6. 地方政府计划不应限制哪些项目符合“节能,节水和可再生能源”的定义
  7. 消除了对改进前能源审计的要求
  8. 将PACE留置权的生效日期标准化为第一笔资金,而不是在项目完成时
  9. 起草新的和经过改进的律师准备的贷款文件,可以“出售” PACE
  10. 明确授权PACE用于新建筑(即建筑物的前10%)

经过PACE改进的建筑非常适合这个星球。而且PACE对于企业来说也很棒。