目前,所有50个州都处于重新开放的阶段,部分因新的冠状病毒大流行关闭而重新关闭,针对该大流行的1500多项新法规,法规和行政命令已经颁布,仅用了数周的时间,因此许多商业房地产所有者当有人(无论是商业租户的雇员还是其他人)声称在其建筑物中感染了冠状病毒病2019(COVID-19)时,他们质疑他们是否应承担赔偿责任。

显然,法院从未处理过像这种新型冠状病毒这样的情况,即SARS CoV-2(在1918年西班牙流感期间没有成熟的原告律师事务所),这种不断发展和迅速增长的经验正在而且很可能将继续得到治理。依州而定,有时还有因管辖权而异的当地法律。随着时间的流逝,冠状病毒大流行暴露索赔可能会导致新产生的房地责任法新出现的子集,但在大多数情况下,假定将由长期存在的法律来控制。

在马里兰州的房地责任案件中,该州最高法院采用了一般规则,该规则也适用于大多数州,但有所不同。 重述侵权行为(第二)343(1965) 提供:

“拥有土地的人仅在以下情况下对由土地上的条件对被邀请人造成的身体伤害负有赔偿责任:

(a)知道或通过合理的照料会发现这种情况,并应意识到这种情况对此类被邀请人造成不合理的伤害风险,并且

(b)应该期望他们不会发现或意识到这种危险,或者无法保护自己免受这种危险的影响,并且

(c)没有采取合理的措施保护他们免受危险。”

人们普遍认为,尽管财产所有者有义务采取日常护理措施以使处所保持在合理的安全状态,但这并不是受邀人安全的保险人。此外,被邀请人不能仅仅因为证明被告的建筑物遭受了伤害而维持过失诉讼。

侵权案件尚未为强制执行社会疏离或禁止人发烧直至其检测结果阴性等义务提供答案。

到三月初,已经在旧金山和迈阿密的法庭上对公主邮轮公司提起诉讼。他们指控过失,认为游轮上的乘客患了COVID-19,因为轮船没有采用适当的筛查规程等等。

从历史上看,州法院对因疏忽传播疾病而对伤害他人的个人造成赔偿的行为判给损害赔偿(从职业病,例如在磨钢时吸入矽肺病,到感染结核病的两间公寓中的房客,以及无保护的性行为和传播艾滋病) 。

可能存在一些介入问题,其中包括员工的法律诉讼几乎全部被禁止,并且索赔仅限于雇主拥有保险的工人赔偿制度。尽管OSHA正在通过最新的《临时响应计划》提供指导,但该机构并未发布新的授权,实际上还宣布了对现有标准的强制执行裁量权,这将进一步禁止员工提出要求。而且,作为业务受邀者甚至是侵入者,客户也许可以表达一些主张,但是在大流行期间证明暴露在特定建筑物中可能会面临无法克服的因果关系问题,更不用说无法证明某些违规行为是造成这种情况的直接原因。危害?

所有这些都引出了一个问题,即企业主的场所责任保险是否涵盖此类索赔?在审查保险单的同时,也应谨慎审查租户租赁中的责任条款。

尽管在短短几周内颁布了1500多项新的联邦,州和地方法规,法规和行政命令来应对这种大流行,但在如此短的时间内,可能比美国针对单个主题颁布的新法规还要多,很少有直接影响赔偿责任的问题。但是,尽管预料到冠状病毒会出现异常,但3月24日,纽约州州长安德鲁·库莫(Andrew Cuomo)签署了一项行政命令,限制医护人员治疗COVID-19患者的医疗事故,要求针对提供医疗服务的医护人员采取行动只有确立重大过失(高于过失的标准),才能维持爆发的爆发。当然,国会上一直在讨论有关限制从杂货店和药房到提供基本服务的其他机构的一切责任的做法,一些议员还讨论了最终使类似的保护普遍化的问题。

这些是未知的水域,但是采取适当的谨慎措施可能会遵循政府的现行指导,包括包括 CDC 并说明建筑物。加州报价被广泛引用 重新开放指南.

虽然有一些关于房地产市场重新开放的很好信息,包括 世邦魏理仕 绿色建筑工业园区已经开始推广“特殊飞行员学分”(..其中一些是不错的)之类的东西,这些都不会减轻房主在诉讼中的风险。在遵循第三方建议时,也应小心谨慎;例如,某些绿色建筑贸易集团未获得评级体系信用所需的清洁产品和消毒剂。 EPA清单N 有资格使用抗COVID-19的消毒剂产品,并且可能使建筑物的所有者面临法律危险。

在我们仍在学习这种冠状病毒的时候,存在很大的不确定性。我在较早的博客文章中写道 COVID-19和建筑物中再循环空气的风险 加州建议建筑物所有者考虑停止再循环空气,而CDC表示“接触表面”不是冠状病毒传播的主要方式,所有建筑物所有者都应考虑停止再循环空气,增加气流并过滤或以其他方式对室内空气进行消毒,因此只要爆发持续(即直到有COVID-19疫苗)。

建筑物可能需要做一些事情。大多数州法律规定,财产所有人有责任警告商业被邀请人不安全的情况,尽管在这种情况下听起来可能很愚蠢,但张贴警告标志是谨慎的做法。疾病预防控制中心在上面的链接上提供了一些可印刷的标志,这些标志也可用于缓解进入房屋的人员的担忧,这是另一个关键问题。

冠状病毒大流行显然是史无前例的,因此无法以任何确定性预测法院如何对房地责任或其他暴露索赔作出裁定,但是,企业现在正在重新营业,并且上述原则可以为理解提供指导。甚至可以减轻商业建筑业主的风险。

尽管关于这种新型冠状病毒的发现仍然很多,但有人问我有关我们的业务’改编。我们认为,确保人员安全并减轻建筑物所有者风险的最佳方法是采用各种干预措施。在我们的私人律师事务所中,我们信任技术和创新,从未关闭我们的办公室,而是改编了我们的业务,例如,停止了室内空气的再循环,增加了气流,并将紫外线作为冠状病毒战中的关键策略。

如果我们可以帮助您减轻建筑物中冠状病毒大流行操作的风险,包括制定重新开放计划,重合闸或与环境有关的其他事项,我们随时可以为您提供帮助。