人们一直在猜测和猜测 不可抗力 为应对在2019年冠状病毒病(COVID-19)大流行期间关闭企业的政府命令而做出的租赁和其他合同中的规定,但现在法院做出了一项权威裁决,可能具有说服力。

在一项关于破产案的动议中,房东要求Hitz餐厅集团支付请愿后租金,或要求芝加哥餐厅立即撤离该场所。

毫无疑问,根据双方租约的第2.1节和标有“最低基本租金时间表”的展览,租金应在每月的第一天支付。

该餐厅辩称,租赁的不可抗力条款免除了其支付任何事后租金的义务,该条款类似于许多租赁和其他合同中的条款,并规定,

在这种情况下,房东和承租人均不得免除其履行本租赁中规定的义务或承诺,但前提是必须阻止或延迟,延迟或阻碍其履行任何义务。 。 。法律,政府的作为或不作为,政府命令。 。 。 。缺钱不应成为不可抗力的理由。”

该餐厅辩称,该条款于2020年3月16日触发,这是伊利诺伊州州长J. B. Pritzker发布的针对伊利诺伊州COVID-19大流行的行政命令的生效日期。该行政命令的第1节与餐厅有关:

“ ..伊利诺伊州的所有提供食品或饮料的企业–处所消费–包括餐厅,酒吧,杂货店和食堂–必须暂停服务,并且可能不允许本地消费。允许并鼓励此类企业提供食品和饮料,以便按照法律目前的允许,通过内部交付,第三方交付,直通和路边提货等方式在场外消费它们。此外,客户可以进入场所购买食品或饮料以进行结转。”

法院的结论是,此租约中的不可抗力条款是由总督的行政命令明确触发的。首先,他的命令无疑是不可抗力条款的措词所预期的“政府行动”和“命令”的发布。其次,该订单及其扩展无疑会通过禁止餐馆提供“本地”食物和饮料消费来“阻碍”餐馆的表演能力。最后,订单无疑是导致餐馆无法支付租金的直接原因,至少部分原因是因为这阻止了餐馆的正常运营,并将其业务限制在外卖,路边接送和送货上。

对于餐厅不可抗力论点的分析非常重要,因为州长Pritzker的行政命令并未禁止伊利诺伊州的所有餐厅运营。

法院的分析还毫无根据地但有启发性地阐明,合同中的不可抗力条款取代了普通法中关于无法履行或不可行的原则。然后免除了房东的争论。

房东首先辩称,不可抗力条款未触发是因为总督的行政命令并未关闭伊利诺伊州的银行系统或邮局,因此,餐厅实际上可以写和发送租金支票。法院认为这是一种似是而非的论点,并立即予以驳回。

其次,房东将餐厅的经营失败归因于仅因“资金不足”而引起的,房东认为,这并不是根据租约本身的条款造成不可抗力的原因。法院驳回了这一论点。

第三,房东平均说,如果州政府关闭了该业务,则联邦政府正在提供SBA贷款,但法官没有发现租约或法律上支持租户在不可抗力之前必须申请贷款的支持。

然而,餐厅并没有完全摆脱困境。州长Pritzker的行政命令并未禁止餐厅进行提货,路边接送和送货服务。法院认为,在一定范围内,餐厅可以继续提供这些服务,不可抗力条款不免除其支付租金的义务。因此,法院得出结论认为,餐馆的租金支付义务与执行命令导致的创收能力下降成比例。

双方均未向法院提供太多帮助来确定减少租金的金额,但餐厅仅提供了估计,即餐厅的餐厅和酒吧组成的餐厅的平方英尺的75%被普利兹克州长的行政命令所致无法使用。 。

破产法官唐纳德·卡斯林(Donald R. Cassling)议员采取了“伸张正义”的举动,其影响可能远不止此案,它部分地适用了不可抗力条款,给予了公平的救济,表明不可抗力没有要么全部要么一无所有,命令餐厅支付25%的基本租金和25%的公共区域维护费及房地产税。

这个对债务人友好的决定是第一个在COVID-19涉及的纠纷中裁定不可抗力的决定之一,对其他法院没有约束力,但它可能对全国各地的案件产生重大影响,其影响范围不仅限于租金争端,还包括涉及合同事务的全部内容,包括因为州法院经常向联邦法院(包括破产法院)寻求优先权,或者至少在公平理论中具有说服力。

情况是 瑞兹饭店集团2020年6月3日,美国伊利诺伊州北区东区破产法院。