对于那些担心2019年冠状病毒病大流行期间环境工业园区状况的人,我可以报告说,上周五我审查了今年的第1000期第一阶段环境现场评估。在上下文中,去年我直到9月下旬才达到1,000分,虽然这是一个不科学的指标,因为它通常是对环境法问题的评估,但我每年发现它是对环境法的准确衡量活动。

因此,我可以报告美国环境状况良好。对于那些抓住它的人来说,这是一个巨大的机会。

我们审查第一阶段环境场地评估的大部分工作是为全国各地的贷方提供的,其中大部分工作是由该律师事务所的非法律子公司承担的,但到目前为止,这一领域中增长最快的部分是商业领域租户。

首次修订《超级基金法》的结果明确表明,租户可以作为善意的潜在购买者,并受到财产中有害物质的保护,免受清洁费用的影响,因此,潜在的租户现在正在订购第一阶段环境用地评估以利用联邦法律中的新责任保护。

N分部(《 2018年棕地利用,投资和本地发展法案》(BUILD法案))的字眼很深,埋藏在2018年3月23日签署的《合并拨款法案》中,共有800多页。

1980年《美国综合环境应对,赔偿和责任法》(CERCLA,通常称为超级基金)。 §9601及其后各节为有资格作为真诚的潜在购买者(BFPP)的当事方提供了重要的责任保护,包括免收清理费用。

自CERCLA颁布以来,数十年来,BFPP保护对于租用受污染或以前受污染房地产的租户的潜在适用性一直是争论的主题。解释CERCLA的案件清楚地表明,仅执行租约并不一定会使租户承担法律上的所有者或经营者的责任。但是法院已经承认租户根据CERCLA可能承担的责任存在不确定性,包括因为租户既可能是物业的经营者又是负责人,但是租户以前在超级基金法中没有任何明确的保护。如果将来对租用的房地产采取联邦CERCLA清理行动,或者只是为了确保财产的适当环境管理,准租户现在可以寻求BFPP处理。

房地产对美国经济的经济贡献是一个非常大的问题,在任何给定年份中,绝大多数房地产交易都是租赁,而不是销售合同。到2020年,从商业银行到运动服装零售商以及国防工业的越来越多的准租户在签署租约之前都积极寻求保护以免受现有污染的侵害。

十八年前,在2002年,作为《小企业责任救济和布朗菲尔德振兴法》的一部分,BFPP定义进行了修改,在对谁可以主张BFPP辩护的描述中加入了圆括号“(或一个人的房客)”。 ,但是在租户待遇上没有其他方向。

EPA随后发布 指导 在2012年,将租户视为BFPP,条件是租户只能通过财产所有人获得BFPP身份,并且该身份仅限于“只要所有者保持其BFPP身份”。因此,尽管具有指导意义,但它几乎无法为租户提供任何安慰。

该2018 BUILD法通过修改CERCLA§101(40)来解决1980年以来的不确定性,包括在(II)中

‘‘,通过租赁,通过在设施中建立租赁权益的工具,’。

在该小节中,“真诚的潜在购买者”一词已被修改为,

“(ii)(I)在2002年1月11日之后获得该设施的租赁权益的人; (II)优先建立证据表明租赁权益并非旨在避免任何人根据本法承担责任的证据;和..”

这具有宏观效果,可提高许多商业和工业物业的价值,使可重复利用成为可能,从而消除了对CERCLA的长期批评之一,即法律限制了整个美国的城市重建,以及减轻了单个租户的租户风险的微观影响。 ,允许租户通过以下三种方式中的任何一种避免CERCLA责任:

第一,建立房东是BFPP,因为该房东已按照联邦法律的要求完成了“所有适当的查询”(包括第一阶段环境场地评估);或两次,确认房东已完成所有适当的查询,但后来未能达标或未完成其他要求;或三者,通过在获取租赁权益之前完成所有适当的查询并保持对附加要求(如果有)的遵守,来建立租户本身,即BFPP。

现在,租户可以断言,无须依靠房东的身份,便可以保护无辜的土地所有者免于CERCLA责任,包括财产中有害物质的清理费用。

在今年,当被诅咒的能源被“淘汰”而暗能量被“引入”时,由潜在租户下令进行的第一阶段环境现场评估就进入了。

顺便说一句,当存在第一阶段环境场地评估报告时,根据州法律,根据《 2018年建筑法》,现在可能是房地产经纪人有义务向潜在承租人披露的重要信息。

同时,如果第一阶段环境场地评估显示出公认的环境状况,则租户可以寻求保护,因为该人是“可感染者”,根据州布朗菲尔德法律不对现有污染承担责任。

到2020年,环境工业综合体的状态将很强。在抓住的机会中,有一个商业和工业物业的准租户现在正在订购一期环境场地评估。