随着Covid-19在美国各地蔓延,一些地区因新的热潮而重新封闭,考虑到在几个月内颁布的针对大流行的2000多项新法规,法规和行政命令,许多商业业主质疑如果有人(无论是商业租户的雇员还是其他人)声称在其建筑物内感染了冠状病毒病(Covid-19),他们是否应承担赔偿责任?

这些问题并非没有根据,因为截至2020年11月1日,州和联邦诉讼的法律行业数据库正在跟踪涉及Covid-19索赔的6100多起案件。

但是美国法院从未解决过像SARS-CoV-2这样的大流行(这是2019年新型冠状病毒的当前名称)。在1918年西班牙流感期间,没有一个成熟的原告酒吧。这种不断发展和迅速变化的经验将并且很可能将继续受到国家(有时甚至是因管辖权而异的地方法律)的管辖。随着时间的流逝,冠状病毒大流行暴露索赔可能会导致场所责任判例法出现新的子集,并且在许多司法管辖区中,新法规已经限制了责任范围,但在大多数情况下,假定由长期存在的场所责任法来控制。

在马里兰州的房地责任案件中,该州最高法院采用了一般规则,该规则也适用于大多数州,但有所不同。 重述侵权行为(第二) 343(1965)条规定:

“拥有土地的人只有在以下情况下对土地上的条件对被邀请人造成的身体伤害负有赔偿责任:

(a)知道或通过合理的照料会发现这种情况,并应意识到这种情况对此类被邀请人造成不合理的伤害风险,并且

(b)应该期望他们不会发现或意识到这种危险,或者无法保护自己免受这种危险的影响,并且

(c)没有采取合理的措施保护他们免受危险。”

人们普遍认为,尽管财产所有者有义务采取一般护理措施以使处所保持在合理的安全状态,但这并不是受邀人安全的保险人。此外,被邀请人不能仅仅因为证明被告的建筑物遭受了伤害而维持过失诉讼。

尚未有侵权案件能解决建筑物所有人因未能加强社交距离或戴口罩,或使所有被邀请者感到不舒服而应承担的责任。

早在3月份,旧金山和迈阿密的法院就已对公主邮轮公司提起诉讼。他们指控过失,认为游轮上的乘客患了Covid-19,因为这些船没有采用适当的筛查规程等等。

从历史上看,州法院对因疏忽传播疾病而对伤害他人的个人造成赔偿的行为判给损害赔偿(从职业病,例如在磨钢时吸入矽肺病,到感染结核病的两间公寓中的房客,以及无保护的性行为和传播艾滋病) 。

可能存在一些干预问题,其中包括员工的法律诉讼几乎全部被禁止,并且索赔仅限于雇主拥有保险的工人赔偿制度(尽管无视事实,现在至少有15个州的解释假定个人与Covid-19签约的人在工作场所被感染并触发工人’赔偿)。尽管OSHA正在通过2020年5月19日更新的《临时响应计划》提供指导,但该机构并未发布新的授权,实际上还宣布了对现有标准的强制执行裁量权,这将进一步禁止员工提出要求;尽管许多人期望拜登政府OSHA会发布紧急临时标准,以建立强制性的工作场所规则。

客户,业务邀请者甚至是侵入者都可以表达一些主张,但是在大流行期间证明暴露在特定建筑物中可能会面临无法克服的因果关系问题,更不用说无法证明某些违规行为是造成这种情况的直接原因。危害?

所有这些都引出了一个问题,即企业主的场所责任保险是否涵盖此类索赔?在审查保险单的同时,也应谨慎审查租户租赁中的责任条款。

尽管在短短几个月内颁布了2,000多项新的联邦,州和地方法规,法规和行政命令来应对这种流行病,但在如此短的时间内,可能比美国针对单个主题颁布的法规要多,几乎没有直接影响赔偿责任的事项。佐治亚州,爱达荷州,爱荷华州,堪萨斯州,路易斯安那州,密歇根州,密西西比州,内华达州,北卡罗莱纳州,俄亥俄州,俄克拉荷马州,南卡罗来纳州,田纳西州,犹他州和怀俄明州均已针对新近颁布的SARS-CoV-2民事索赔制定了责任盾。法规,当然,成文法和受保护法之间有区别;并非所有人都能保护建筑物所有者。行政命令颁布了阿拉巴马州和阿肯色州的责任盾。其他州有待定的立法。当然,国会上一直在讨论有关限制从杂货店和药房到提供基本服务的其他机构的一切责任的做法,一些议员还讨论了最终使类似的保护普遍化的问题。

我不知道有任何情况解释这些新法律。我确实写了一个较早的博客文章,涉及与此同时的事情, Covid-19大流行期间的不可抗力决定.

这些是未知的水域,但请遵循政府的现行指导意见,包括从 CDC 并说明建筑物。加州报价被广泛引用 重新开放指南.

尽管有一些关于重新开放房地产市场的很好的信息,包括美国绿色建筑委员会发布的一系列试点信用,包括公认的 安全第一:在COVID-19信用期间管理室内空气质量。但是,在遵循第三方建议时必须谨慎。例如,某些绿色建筑工业园区所需的清洁产品和消毒剂并未获得评级体系信用 EPA清单N 有资格使用SARS-CoV-2的消毒产品,并且可能使建筑物的所有者受到法律的威胁。

在我们仍在学习这种冠状病毒的时候,存在很大的不确定性。我在较早的博客文章中写道 建筑物中的COVID-19与通风有关明确指出:“直到有效疫苗被广泛使用,建筑物的通风将是关键,甚至比重要的社会疏散(包括社区掩蔽和洗手)对限制SARS-CoV的传播更为重要。 -2。”

建筑物所有者可能需要做一些事情。大多数州房屋责任法规定,财产所有人有责任警告商务被邀请人不安全的情况,虽然在这种情况下听起来可能很愚蠢,但谨慎地张贴警告标志。疾病预防控制中心在上面的链接上提供了一些可印刷的标志,这些标志可用来警告人们,也可以减轻进入场所的人员的担忧,这是另一个关键问题。此外,一些新颁布的Covid-19责任屏蔽法律要求张贴特定警告。

但是,建筑物的所有者可能不应该采用试图强加给他人的政策。可以说,如果不能合理或持续地实施自己制定的政策,可能会承担责任。但是,如果所有者决定阐明某些Covid-19政策,则其中应包含免责声明,例如为为占用自己建筑物的企业所有者创建的免责声明:

免责声明:尽管这些政策中包含的策略旨在帮助促进建筑环境中的健康和安全,但是个人的健康和安全由该个人特有的许多因素决定,并且在这些政策中实施这些策略绝不是确保该空间中的人员将安全,健康或更健康,并且该空间中不包含细菌,病毒,过敏原,挥发性有机化合物或其他病原体;这些政策的内容不构成医疗建议的内容,也不代表可以实施或建议的,促进健康和安全的所有可能策略。

一些人要求那些来其国的人签署免责声明,特别是特朗普总统的改选活动让支持者在俄克拉荷马州塔尔萨集会上签署了免责声明。

冠状病毒大流行显然是史无前例的,因此无法以任何确定性预测法院如何对房地责任或其他暴露索赔作出裁定,但是,上述法律推理可为法律在此方面的作用提供指导大流行,并可能减轻对商业建筑业主的法律风险。

尽管关于这种新型冠状病毒的发现仍然很多,但有人问我有关我们公司业务的变化。我们认为,确保人员安全并减轻建筑物所有者风险的最佳方法是采用各种干预措施。在我们的私人律师事务所中,我们信任技术和创新,我们从未关闭过办公室,而是在发布警告标志后,我们调整了运营方式,例如停止了室内空气的再循环,增加了空气流量,升级为MERV 13空气过滤器,以及在我们与SARS-CoV-2的战争中,除了进行社会疏远(包括社区掩蔽和洗手)外,还使用UV-C光消毒空气。

在涉及Covid-19索赔的6100多起案件未决的情况下,建筑物所有者应在其管辖范围内遵守责任保护法律(包括某些需要警告标志的法律)。而且重要的是,所有人都必须减轻其建筑物中冠状病毒大流行操作的风险,否则要面对成为该疾病另一受害者的法律风险。