2008年,我表示,物业评估清洁能源(步伐)贷款“由于玻璃窗的发明,可以大于美国房地产的任何东西。“

但今天,尽管马里兰州颁布了一个步伐 启动法律 2014年,州只关闭了一个步伐贷款。

通过任何措施,一个不是压倒性的成功。

全国范围内,只有千分之一的贷款已经关闭。那么,有什么问题?

这个概念是声音。节目状态使法规普遍授权当地政府聘请私营部门贷款人向商业业主提供预期低利息融资,以获得能源效率,水资源和可再生能源项目(例如,HVAC系统升级,光伏系统安装,更换酷屋等。 )通过对房产房地产税票据的年度评估收取偿还。

在这个国家环境议程的重大变化时,步伐是自愿减轻人类活动在地球上的负面环境影响的理想手段,更不用说为改造美国近490万现有的商业建筑提供资本。

但步伐贷款计划仍然很新。他们正在接受全国范围内,34个国家制定了与15个具有积极步伐计划的国家的立法。

速度提供了一系列福利,包括:删除房产所有者的大型前期现金支出的屏障;允许100%的改进融资;在市场上提供的贷款价值比数量;没有扰乱现有抵押贷款;承销与财产和改进而不是个人信誉;在很长一段时间内偿还(长达20年);低利率(偿还安全性高担保);减少可以抵消付款的公用事业账单;偿还义务与财产而非所有者运行;改善的财产具有增加的价值,使所有者和财产税务机关有益;业主可能有资格利用联邦,州和地方税收激励措施;现金流量优势,许多人喜欢单一税收票据支付代替每月;在大多数商业租赁下,步伐支付(财产税票据)可以传递给租客,避免“分裂激励”问题;地方政府可以促进该计划,没有直接债务义务;事实上,政府没有成本(因为借款人支付所有费用)。

步伐可以提供利兹现有建筑评级系统实现其潜力的资金。

如果发生违约,违约金额(但不是整体贷款的整个本金)是当地政府收集的财产税留置权,其优先与其他实际物业税留置权相关,所以现有抵押贷款持有人确认步伐贷款是必需的。

全国,包括在马里兰州,“住宅”的步伐计划(与商业方案相反)在2011年的一项指令上举行举行,因为Fannie Mae和Freddie Mac不得购买单独家庭物业的抵押贷款以优秀的步伐购买义务。但是,正如我在2016年7月24日在这篇博客中写道, HUD Jumpstared为房屋的融资,扭转他们之前的位置,现在广泛允许在FHA和VA贷款之上广泛允许住宅速度贷款(但仍然不在Fannie Mae和Freddie Mac Loans之上)。

我最近被要求推荐马里兰州的步伐如何得到改善。国家法规很好。断开的是当地政府计划的实施有缺陷。以下是我在马里兰州成功的第10名列表行动。而且大部分汇编都有直接应用程序,使得步伐计划在全国各地取得成功。

  1. 更多和额外的公关向潜在借款人和贷方解释步伐
  2. 通过消除在土地记录中记录了PACE LIEN通知的要求,降低了步伐贷款的成本
  3. 通过在土地记录中记录的速度留置权公告的速度征收记录税,降低了步伐贷款的成本
  4. 修改现有的抵押贷款持有人同意书,以确认
  5. 在国家所有县的计划和文件标准化
  6. 地方政府计划不应限制项目有资格作为“能源效率,水资源和可再生能源”的定义
  7. 消除预改善能量审计的要求
  8. 标准化步伐留置权的生效日期是首先资金进展,而不是项目完成时
  9. 新的和改进律师的草案准备贷款文件,以“销售”速度
  10. 明确授权为新建筑的步伐(即建筑物的前10%)

节奏改进的建筑对地球很棒。和步伐也是令人尴尬的业务。