2018年IgCC将在巴尔的摩市采用

上周一晚上,巴尔的摩市议会引入了一项条例,以采纳2018年国际绿色建筑法规。

在绿色建筑领域,这很重要。在全国超过4,400个采用法规的管辖区中,只有 盖瑟斯堡,马里兰州采用了2018年IgCC。值得注意的是,第二个司法管辖区,马里兰州的蒙哥马利县(包括盖瑟斯堡市)已经颁布 规定 采用2018年IgCC,但该代码尚未生效。

我经常并一贯批评制定强制性的绿色建筑法规,因为违反核心的主要现代绿色建筑的前提是可持续建筑是自愿的非监管性对策,以使建筑环境可以修复地球。

但是在这种情况下,有必要了解一下巴尔的摩市在2007年颁布了一项强制性的绿色建筑法时仍然是全美首个城市的情况,该法律仍然是美国任何主要城市中影响最大的法律之一。现有的绿色建筑法规要求几乎所有新建或经过大规模改造的建筑都必须经过绿色认证。

接受这项新的绿色法规取代了现有的绿色建筑法规, 第20-0630号法案 应该被赞扬为2018年IgCC的出色颁布,远胜盖瑟斯堡或蒙哥马利县所做的工作。

毫无疑问,巴尔的摩不是绿色的。对2018年IgCC表格进行的38页修订既使代码符合纽约市现行监管计划,又对表格文件中的许多困难规定进行了调整,这些规定可能已导致其他司法管辖区对该法规进行了通过。单击此处以免费获得 联合会)。

根据提议,2018年IgCC将适用于所有建筑物,但不包括1个或2个家庭住所以及不多于3层且不超过5个住所的多户家庭住所。

最重要的是,根据当前法律,2018年IgCC的巴尔的摩版本是自愿性法规。也就是说,有很多选择。还有其他合规性途径,包括实现以下目的的结构:

  1. LEED银级认证或更高,
  2. 某些多户住宅和混合使用结构,NGBS银级或更好,
  3. 企业绿色社区认证,或
  4. GBI两个绿色地球仪评级。

同样重要的是,“该法规官员在特殊情况下,仅在有充分理由的情况下,才可豁免该法规的任何要求..”

明智的是,该法案缓解了2018年IgCC某些形式的严厉影响,这些规定得不到良好科学的支持,似乎是ASHRAE的旧贸易集团内ig,包括例如为解决城市热岛效应而采取的措施(在东北一个主要城市内),巴尔的摩将必须减轻的面积减少到“场地硬景观的40%”。

为了在保持可持续性的同时增加灵活性,该法规为选修课创建了新的11节,其中必须至少达到10分。这些选修课是从巴尔的摩的项目可能无法合理实现的形式代码中提取的规定。

如果该项目追求净零认证,则所有10个选修点都将得到满足,包括国际生活期货协会零能耗或能源踏板或LEED零能耗(并且该项目只需要提供证明在监测期内被接受的文件)即可。

当纽约市被没有强制性绿色建筑法律的司法管辖区所包围时,巴尔的摩房屋部官员在与更大的环境工业综合体和房地产社区取得平衡方面做得很好。

读者应该不会忘记,马里兰州迄今为止拒绝采用2018年IgCC作为满足州对包括新的公立学校建筑在内的基本建设项目的高性能建筑任务的一种手段,而将大量精力留在原地2012 联合会的最新版本的修订版,没有任何项目可以利用。因此,2018年IgCC不适用于巴尔的摩市,盖瑟斯堡或蒙哥马利县的新公立学校建筑或其他新的国家资助建筑。

即使有这38页的修订本,2018年IgCC也不是胆小。全国任何地方都没有2018年的IgCC建筑物。回想一下,大概只有17个左右(..在4,400个颁布法规的辖区中)曾经采用过2012年版的IgCC,而博尔德县可能是唯一采用2015年版IgCC的地方,因此,估算施工难度并估计首次建造成本会增加充其量是投机性的。我知道,出于任何目的使用了2018年IgCC的唯一司法管辖区是丹佛,将其纳入自愿 2018丹佛绿色守则住房试点计划 作为LEED白金级,净零能耗或被动房+无能耗DGC的合规选择。也就是说,丹佛确定2018年IgCC可以替代LEED v4白金版!

巴尔的摩的项目肯定会选择其他合规性途径之一(..大多数主要项目将寻求NGBS认证),并避免使用2018年IgCC,直到对此绿色代码有一定经验为止。

当然,巴尔的摩的强制性绿色建筑遭到了批评,从那些认为美国谋杀率最高和暴力犯罪率最高的纽约市应该致力于使纽约市安全的人,到那些相信在COVID-19大流行期间认为安全的人。市政府不应该颁布新的建筑法规以不允许增加室外空气流通;禁用按需控制的通风;进一步开放最低限度的室外空气挡板,最高可达100%,从而消除了再循环;改善MERV-13的中央空气过滤;或尽可能长时间保持系统运行24/7;等等

该法令大胆地描述了其目的,即“减少建筑环境对自然环境和居住者的负面影响,并增加其正面影响”。强制性的绿色建筑一直是巴尔的摩市的法律。 20-0630号法案将使绿色建筑的风味变得越来越好,同时对纽约市的所有居民而言也更美味,这可能只会有助于修复地球。

最高法院裁定气候变化案

尽管本周艾米·科尼·巴雷特(Amy Coney Barrett)法官的确认书已在参议院司法委员会认真开始,但上周,美国最高法院批准了英国石油公司(BP)的要求书 英国石油公司v。巴尔的摩市长和市议会,备受关注的气候变化案例。

2017年,许多州和地方政府开始在州法院对各种能源公司提起诉讼,指控这些公司在全球范围内开采,生产,销售和推广化石燃料已因助长全球气候变化而造成伤害,即使大多数化石燃料公司是提起诉讼的州的非居民。

这些诉讼主要断言,化石燃料的提取,生产,销售和推广构成公共滋扰,并根据州普通法和州消费者保护法规引起产品责任;原告寻求赔偿的方式主要是补偿性和惩罚性赔偿。被告能源公司几乎将所有这些诉讼移交给了联邦法院。

在这种情况下,被告是21家国内外能源公司。原告是马里兰州巴尔的摩市政府。与其他许多州和地方政府一样,巴尔的摩市在马里兰州法院对能源公司提起了诉讼,试图根据州法律要求赔偿损害,因为它声称由于全球气候变化而持续存在并将继续存在。与其他类似案件一样,能源公司将此案移交给了联邦法院,声称有多处撤职理由。地方法院将案件退回州法院,联邦上诉法院同意上诉(尽管这与其他联邦上诉法院不一致),能源公司向最高法院提交了此请愿书。

表面上,这个案子只涉及上诉法院管辖权中的程序,

是否U.S.C. 28 1447(d)允许上诉法院审查地方法院将被撤回的案件发回州法院的命令中涉及的任何问题,前提是被撤出被告的前提是部分撤离是联邦官员撤职法(U.S.C. 28)。 1442,或《民权法》,U.S.C。28 1443。

虽然联邦上诉法院通常没有管辖权来审查地区法院将已撤消的案件发回州法院的命令,但其他联邦上诉法院发现可以对此上诉进行审查,但这是关于国家气候变化的案件,如果不是全球进口的话,那么许多人认为不应在巴尔的摩市巡回法院的法庭上做出裁决。

认识到马里兰州和联邦法律在程序和实体上都存在真正的差异,这可能会影响这些争端的结果。环境律师的共识是,如果在联邦法院审理此案,这不仅是能源公司的全部胜利,而且当然是科学界的胜利。

最高法院在2011年露丝·巴德·金斯堡大法官的一致意见中 美国电力公司诉康涅狄格州,举行

该法案授权的《清洁空气法案》和EPA法案授权取代任何联邦普通法权利,以寻求减少化石燃料发电厂的二氧化碳排放。”

巴尔的摩以及其他州和地方政府都无视有关气候变化主张的已定法律,并试图通过向州法院提起诉讼来结束这一先例。

另外,我最近写了一个关键程序问题 博客文章,

如果法院仅因为人们普遍同意其他方式而将科学证据排除在陪审团之外,请考虑..例如,排除在巴尔的摩市提出的有关气候变化造成的损害的未决诉讼中在马里兰州法院进行的诉讼中的证据,因为一方的科学专家被称为“气候变化否认者”,提供了与“声音科学”相对的垃圾科学,..法院冒着公众对科学家信心丧失的下一个风险。

不应低估这种情况在阐明科学在制定公共政策中的本质方面的重要性。在科学方法的应用上,州法院法官根本不能代替实验室法官。

人们普遍认为巴尔的摩的官员是错误的,当他们以世界末日的方式描述对这个案件的起诉时,巴尔的摩的犯罪率很高,其中包括经常居全国首位的谋杀率。真正的争执不在于世界变暖还是人类对地球的相对影响,而在于社会对特定补救措施的成本以及这些补救措施的效力与用于改善地球居民生活质量的金钱的花费;没关系,巴尔的摩市巡回法院的法官特别适合解决。由于最高法院已经确定气候变化问题属于EPA的职权范围,而不是初审法院的法官。

看应该很有趣 英国石油公司v。巴尔的摩市长和市议会,案卷号。 19-1189,定于2021年1月19日辩论(就职日前一天是),预计将在6月做出决定。

新绿色建筑税收抵免是一项渐进的工作

在建筑业主要关注COVID-19的影响且绿色建筑不再光彩的时候,蒙哥马利县议会上周二一致通过了立法,“以加快建设高能效建筑和对现有建筑进行绿色改造。”

第10-20号法案极大地提升了马里兰县现有的绿色建筑不动产税收抵免,以减少温室气体的名义优先考虑在新的和现有的商业及多户家庭建筑中降低能源消耗,并确保仅对超出标准要求的建筑给予奖励。县的建筑法规。

尽管有些人认为税法只是无聊,但其他人却称赞这种税收抵免计划是政府激励绿色建筑的极好的示范法令,尽管蒙哥马利县在2008年成为该国最早采用强制性绿色建筑的司法管辖区之一私人建筑法律,要求大多数新建筑必须获得LEED认证。通过对魔术的胜利,蒙哥马利赢得了环境工业园区的胜利,如今被吹捧为美国拥有LEED建筑最多的县。

这种新的财产税收抵免应在这种背景下加以考虑,而且该县正处于风口浪尖。 率先采用2018年国际绿色建筑规范,作为强制性法规(包括LEED将不再满足该县的绿色建筑法规)。

必须考虑到该郡对在2027年之前将GHG排放量减少80%,到2035年减少100%的认真承诺。“根据商业建筑的能耗占该县温室气体排放量的26%”,最近的温室气体清单。大幅减少能源使用和排放还需要对现有建筑物进行改造。

安理会成员汉斯·里默(Hans Riemer)表示:“要想有机会实现气候目标,就必须减少建筑物的能源消耗。”减少能源消耗是昂贵且复杂的工作,并且需要时间。这项立法中提议的绿色建筑税收抵免的变更将激励我们的私营部门合作伙伴在设计节能建筑方面比以往任何时候都走得更远。”

根据现行法律,绿色建筑税收抵免与LEED或同等级别挂钩。达到更高等级LEED认证的新建筑物和现有建筑物分别在五年和三年中获得越来越高水平的物业税收抵免。该县每年对该税收抵免的总税收支出限制为500万美元。自成立以来,该县已在62座建筑物中(共62座建筑物!)授予了3340万美元的信贷。

但是,在过去几年中,信用经常被超额认购。

为使抵免额更有效并更好地与郡县的温室气体努力(而不是更广泛地用于绿色建筑)保持一致,由一个基础广泛的工作组起草的第10-20号法案对绿色抵税额进行了以下更改:

新法律为信用建立了新的两层结构。第一层将信用额度与相对于现有建筑法规的节能水平联系起来。该法案将“节能水平”定义为能源绩效水平,以百分比表示,环境保护署署长认为该水平至少比当前《建筑规范》所达到的能源绩效水平高10%。节能水平越高,信用就越高。

第二层分配奖金积分。除新的建筑节能税收抵免外,抵免额为:(A)如果建筑物达到了LEED Gold,NGBS Gold的最新版本,则该建筑物在4年内所欠物业税的25% ,PHIUS + / PassiveHouse,BREEAM-NC优秀或同等标准; (B)如果建筑物达到了LBC花瓣认证,LEED白金,NGBS翡翠,297 BREEAM-NC杰出标准或同等标准的最新版本,则该建筑物4年应缴纳的财产税的75%; (C)如果建筑物达到《居住建筑物认证》的最新版本,则该建筑物5年内应缴纳的财产税的75%。

有趣的是,尽管蒙哥马利县公立学校系统正在寻求通过绿色地球仪认证的教学楼,但绿色地球仪并未得到认可。

对于现有建筑物,信贷将基于建筑物在12个月内的能源之星改进。能源之星改进的金额越大,积分的金额就越大。例如,将能源之星得分提高25-49分的建筑物将获得比其得分提高1-24点的建筑物更高的税收抵免。

值得注意的是,新法律取消了新建筑物的年度信用额度上限,并对现有建筑物每年保持500万美元的上限。县管理和预算办公室估计,取消新建筑信贷额度的500万美元上限将导致大约260万美元的额外税收抵免,总信贷额为760万美元。

新法律对新建筑物的信用额度设置了四年限制,对现有建筑物的信用额度设置了两年限制,因此对财产所有人的货币价值和实用性都设置了上限。

财产税抵免被许多人认为是绿色建筑的理想激励措施(好吧,也许它是在具有强制性绿色建筑法的司法管辖区掺假的?),这种变化是该激励措施的成熟版本。在该县正处于对所有建筑物强制采用2018年IgCC的最后阶段时采用这种奖励措施的后果尚不明确,除了符合该税收抵免条件的建筑物的建造成本很高。但是蒙哥马利县不仅是马里兰州人口最多的县,而且是美国最先进的司法管辖区之一,而且它还被《福布斯》(Forbes)列为美国第十大富豪,因此,第一笔建筑费用可能并不昂贵含义。

这项复杂的财产税抵免计划,以减少温室气体排放为名,其重点是最大程度地减少能源使用,这可能是全国各地想要推进绿色建筑以修复世界的司法管辖区的典范。读 条例草案10-20.

马里兰州成为本周四禁止聚苯乙烯的第一州

在2019年立法会议期间,马里兰州大会颁布了第一个全州范围内的发泡聚苯乙烯泡沫塑料禁令。

在2019年春季,立法者并未预见到这种大流行会导致餐厅用餐(更不用说学校餐食等)转移到可运输的食品容器中进行了,但是今天在2019年冠状病毒病的背景下,外卖量大大增加了美国疾病预防控制中心(CDC)建议,餐厅中的所有物品都必须是一次性的,一次性使用的塑料。但是也许不在马里兰州吗?

参议院法案 285/房屋法案109,成为环境条款9-2201 未经州长拉里·霍根(Larry Hogan)签署,禁止任何人在该州出售或提供“膨化聚苯乙烯食品服务产品”和“食品服务业务”,其中包括特定的企业,机构食堂或学校,不得出售或用膨化聚苯乙烯食品服务产品提供食品或饮料。

尽管泡沫咖啡杯和盘子通常被称为“Styrofoam®”,但该术语是错误的。聚苯乙烯泡沫塑料实际上是陶氏化学公司的注册商标,并且是通常在工业环境中用于建筑材料和管道保温的品牌。聚苯乙烯泡沫塑料在食品服务行业中不用于咖啡杯,冷却器或包装材料,它们通常由膨胀的聚苯乙烯制成。

根据该法律,“膨化聚苯乙烯食品服务产品”包括食品容器,盘子,冷热饮料杯,托盘以及鸡蛋或其他食品的纸盒。

该禁令实际上从2020年7月1日开始生效,但是由于马里兰州的COVID-19处于紧急状态,马里兰州环境部宣布该禁令 扩展的 学校和食品服务企业必须终止销售或提供聚苯乙烯食品服务产品中的食品或饮料的截止日期,直到2020年10月1日,但这充其量是不明确的,因为该扩展名不适用于聚苯乙烯食品的“销售”服务产品继续于2020年7月1日生效。因此,食品服务企业和学校可以继续使用现有的聚苯乙烯食品服务产品库存,直到2020年10月1日,但无法购买其他聚苯乙烯食品服务产品。 2020年7月1日之后。

但是,当全州禁令于周四生效时,许多人将不会受到影响,因为超过一半的马里兰人居住在已经实行地方禁令的司法管辖区的安妮·阿伦德尔县,巴尔的摩市,蒙哥马利县或乔治王子县。

法律将使用某些聚苯乙烯定为犯罪。但是实际上很少,当化学工业估计聚苯乙烯中只有不到1%用作“食品服务产品”时,这是所有法律所规定的。县政府负责执行新的州法律禁令,对违反禁令的个人或食品服务公司可能处以最高250美元的罚款。但是,只有在县政府部门首先发出书面违法通知并且在书面通知后的三个月内未纠正违法行为的情况下,才可处以罚款。

纽约,缅因州和佛蒙特州分别对聚苯乙烯食品服务产品颁布了类似的禁令,但尚未生效,纽约已经明确推迟了对COVID-19的任何实施。其他州也在考虑类似的法律。

马里兰州的政客们不应受到批评,因为这项新法律无疑将在非常进步的马里兰州流行。在最近的博客文章中, 马里兰州在2020年颁布新的环境法 ,我审查了最近立法会议上通过的其他主要环境法案,其中有趣的是HB 1442更改了前一年制定的“膨化聚苯乙烯食品服务产品”的定义,以排除鸡蛋纸箱(..显然,这些鸡有很好的说客能力?)。据描述,按人均计算,马里兰州拥有比其他州更多的环境法规,而马里兰州的选民对此似乎还不错。

但是掌握事实和科学权利似乎逃避了这项法律。在有关该立法的辩论中,支持者经常使用这一阶段,“联合国环境规划署在2018年估计聚苯乙烯泡沫塑料需要数千年的时间才能分解。”但是,那当然是不正确的。伍兹霍尔海洋研究所(Woods Hole Oceanographic Institute)的科学家在2019年报告说,阳光可以在短短数十年的时间内分解海水中的聚苯乙烯。这也忽略了膨胀聚苯乙烯(一种6型塑料)可以100%回收利用。

减少浪费是一个好目标,但是禁止合法产品并不能达到这个目的,而且政府管理不好,包括替代品带来的后果可能更糟?此外,马里兰州地方政府也颁布了类似的聚苯乙烯禁令,固体废物数量均有所增加,在某些情况下甚至增加了两位数。

媒体报道描述了COVID-19相关的美国人生活和工作方式的变化,使固体废物比去年增加了20%以上。因此,代替禁令和将行为定为犯罪,政府可能会鼓励创新,并在真正有效的修复地球的努力中寻求新的解决方案。

SEC 30年来首次更改环境披露要求,但

美国证券交易委员会于2020年8月26日通过并在《联邦公报》上发布30天后生效的最终规则可能对规则中没有的内容更为重要。

该规则没有提及ESG的披露内容,也没有提及气候风险,但如下所述,总统选举的结果可能取决于这些问题的最终消除。

SEC的披露要求在过去30年中没有经过重大修订,当委员会改变业务描述时,不仅影响了数千家上市公司,而且影响了数以百万计的投资公司,因此影响了广泛的环境事项,上市公司必须根据SK法规进行的法律诉讼,风险诉讼程序和风险因素披露。

尽管此主题可能看起来很密集,但此处所做的事情(包括未完成的事情)实际上是相当简单的。长期的联邦法律要求披露“ [上市公司]或其任何子公司为当事方或其任何财产受其影响的任何重大未决法律诉讼,但与业务相关的普通例行诉讼除外。” SEC的指令长期以来将行政或司法程序描述为涉及10万美元或以上的环境罚款,而不是“与企业有关的常规例行诉讼”。根据我们一直在讨论向上市公司提供咨询意见的新规则,美国证券交易委员会已将披露门槛从10万美元提高到了30万美元(据估计,这些披露中有30%以上是针对环境问题的披露)。

SEC还将根据该新规则,通过允许公司管理层选择其认为合理设计的其他阈值,以合理披露重大环境程序,从而为公司提供一定的灵活性,但前提是该阈值不得超过该阈值。少于100万美元或公司现有资产的百分之一。

此外,最终规则将在一定程度上要求对整体业务有全面了解,“披露遵守政府法规(包括环境法规)可能对资本支出,收益和竞争力造成的实质影响。注册人及其子公司的位置。”这是从公司将环境法律的实质影响披露为“所有”法律的长期规则扩展而来的。最终规则还将继续要求注册人包括环境控制设施的估计资本支出。

但是,按照美国证券交易委员会的当前立场,这项新规则在不需要或不指定与ESG相关的披露的情况下不占任何位置,这可能是因为专员基于原则的披露制度已经就这些主题(如果有)进行了重大披露。

气候风险也是如此。 SEC在2010年发布了指南,指出发行人应在实质性的范围内将对气候风险的讨论纳入第101和103项,这是两项修订条款。但是,该指南并未在此处更改或提及。

因此,尽管这些对环境问题的明示变化是积极的,但最重要的是,这项关于环境披露的新规则并未提及包括气候风险在内的ESG披露主题。纽约证交所一家主要成员公司的决策官员建议:“唯一合理的推断是,就联邦政府安全监管而言,这些事项并非'实质性的'。”

毫无疑问,这种故意的遗漏是在主题是政治热点的情况下。上周二,加利福尼亚州州长敦促总统接受气候变化在加利福尼亚山火中的作用。周四,中国拟议中最大的上市公司上海证券交易所将不受欧盟ESG和其他环境披露要求的约束。星期五,一位注册投资顾问公开报告说,它已经答复了美国劳工部有关其使用ESG信息的询问。就在上周六,《华尔街日报》发表了一篇社论,“可持续投资是一种自欺欺人的策略。”

我发布了一个博客, ESG走渡渡鸟之路?,上个月描述了劳工部在ESG披露的棺材上又钉钉子。距离总统选举只有几周之遥,现在形容这一点为时尚早 SEC最终规则 作为棺材的最后钉子,拜登政府肯定会朝相反的方向前进。但是,如果总统由共和党控制的美国证券交易委员会(SEC)连任,现在看来,ESG披露将像渡渡鸟一样灭绝。

法院采用新的科学证据标准

在2020年,科学与政治似乎在一场汽车事故中相撞,公众对科学家的信心一直处于低位。观察到,公众并不经常考虑法院在接受科学理论中的作用。上周,马里兰州最高法院通过了一项新的科学证据标准,提请全国范围内的重大悬案。

法院审理的案件涉及铅涂料暴露造成的损害,许多人认为有关医疗事故的专家科学证词,以及大量出现在法院审判席上的此类案件,但也有其他涉及科学的总体公共政策案件,例如针对气候变化损害赔偿和禁止使用农药的诉讼;一切都会受到法院意见的影响。

法院说:“我们已经隐含地认识到,审判法官的守门职能不应仅限于新的科学理论-旧的“垃圾科学”也应排除在法庭之外,”但是有必要有一定的背景知识。

近一个世纪前,美国哥伦比亚特区上诉法院宣布了一项新的证据标准,根据该标准,可否接受源于新颖科学原理或发现的专家证词,特别是对此类证据的“普遍接受”。它所属的领域。” 弗莱诉美国。在随后的五十年中,“全国几乎所有的法院”都认为“科学证据的可采性”采用了 弗莱,包括马里兰州在内,“在接受科学意见作为审判证据之前,必须证明该意见的依据在专家的相关科学团体中普遍被认为是可靠的。

1993年,美国最高法院否决了接受专家科学证词的障碍。在 道伯特诉Merrell Dow Pharmaceuticals,Inc.,最高法院裁定联邦证据规则取代 弗莱的 通用验收测试。代替 弗莱最高法院提供了一系列灵活的因素,以帮助法院确定专家证词的可靠性。

这些年来,马里兰州现在加入了其他大多数州,并采用了 道伯特 可靠性因素,否决 弗莱。许多初审律师认为高等法院的所作所为是一件好事:

现在,在解释考虑科学证据的可采性时,马里兰州法院不仅应考虑相关科学界的普遍接受,还应考虑但不限于:(1)理论或技术是否可以(并且已经)测试; (二)是否对理论或技术进行过同行评审和发表; (3)特定科学技术是否具有已知或潜在的错误率; (四)标准和控制措施的存在和维持; (五)理论或技术是否被普遍接受; (6)专家是否打算就他们独立于诉讼而进行的研究自然而直接地增长的问题作证,或者他们是否明确地提出意见以作证; (7)专家是否从接受的前提不合理地推断出无根据的结论; (8)专家是否充分解释了明显的替代解释; (9)专家在有偿诉讼咨询之外是否像在常规工作中一样谨慎? (10)对于专家将给出的意见类型,是否已知该专家要求的专业领域能达到可靠的结果。

但是,并非如此简单,三位法官不同意该意见,部分质疑高等法院在此案中对意见的改变,而不是在公开程序中,

至少,在决定采用Daubert标准之前,我建议实践和程序规则常务委员会对Daubert的影响进行研究,并确定在马里兰州采用Daubert是否会对非洲人产生负面影响美国人民,有色人种或财务能力有限的人都​​是潜在的诉讼人。”

多数人在脚注中回答:“我们不拒绝这种争论的严重性。”奇怪的是,继续在法律评论文章中引用了括号,..(“ [[A]州对科学可采性标准的选择没有统计学上的显着影响……[并且]州对Frye或Daubert的采用在实践。”)

持不同意见的人继续说道:“多数人不建议该文章像其他资料一样将道伯特比作侵权改革,并指出:..道伯特的结果无疑是有利于被告的。”向法院保证,政府是政府的平等机构,因为科学可能不受欢迎甚至更糟,因此将科学拒之门外,不仅使人们对民事案件的司法范围有所了解,而且对刑事诉讼也有所了解。

公众越来越老练,并且知道所有科学都是由警察部门的犯罪实验室或行业贸易团体购买和付费的,许多人认为,所有科学都是垃圾科学,带有贬义的含义,即科学是不道德的驱动。允许在案件中提供更多的科学证据而不是排除某些证据,并允许陪审团对其进行评估,可以恢复信任。

毫无疑问,在《马里兰州宪法》规定的情况下,法院有权进行此更改,上诉法院应不时采用有关上诉法院和上诉法院及其他法院的惯例和程序的规则和规定。具有法律效力的国家。”

但是,更广泛的问题可能是将近二十年之久的深远影响(..您使用的电话是否与1993年使用的电话相同?)新的但过时的证据标准现在已为全国大多数法院所采用。在将来的病例中接受科学证据,这些病例将从2019年冠状病毒病到CRISPR基因编辑等等。

共识科学充其量是不可靠的,最糟糕的是垃圾科学。仅仅因为对某事达成普遍协议实际上并不能使它成为现实。如果法院仅因为人们普遍同意其他方式而将科学证据排除在陪审团之外,请考虑..例如,排除在巴尔的摩市提出的有关气候变化造成的损害的未决诉讼中在马里兰州法院进行的诉讼中的证据,因为一方的科学专家被称为“气候变化否认者”,提供了与“声音科学”相对的垃圾科学,..法院冒着公众对科学家信心丧失的下一个风险。

情况是 斯坦利·罗奇金诉斯塔琳娜·史蒂文森.

我刚刚读了今年的第1000期第一阶段环境现场评估

对于那些担心2019年冠状病毒病大流行期间环境工业园区状况的人,我可以报告说,上周五我审查了今年的第1000期第一阶段环境现场评估。在上下文中,去年我直到9月下旬才达到1,000分,虽然这是一个不科学的指标,因为它通常是对环境法问题的评估,但我每年发现它是对环境法的准确衡量活动。

因此,我可以报告美国环境状况良好。对于那些抓住它的人来说,这是一个巨大的机会。

我们审查第一阶段环境场地评估的大部分工作是为全国各地的贷方提供的,其中大部分工作是由该律师事务所的非法律子公司承担的,但到目前为止,这一领域中增长最快的部分是商业领域租户。

首次修订《超级基金法》的结果明确表明,租户可以作为善意的潜在购买者,并受到财产中有害物质的保护,免受清洁费用的影响,因此,潜在的租户现在正在订购第一阶段环境用地评估以利用联邦法律中的新责任保护。

N分部(《 2018年棕地利用,投资和地方发展法案》(BUILD法案))的字眼很深,埋在2018年3月23日签署的《合并拨款法案》中,共有800页。

1980年《美国综合环境应对,赔偿和责任法》(CERCLA,通常称为超级基金)。 §9601及其后各节为有资格作为真诚的潜在购买者(BFPP)的当事方提供了重要的责任保护,包括免收清理费用。

自CERCLA颁布以来,数十年来,BFPP保护对于租用受污染或以前受污染房地产的租户的潜在适用性一直是争论的主题。解释CERCLA的案件清楚地表明,仅执行租约并不一定会使租户承担法律上的所有者或经营者的责任。但是法院已经承认租户根据CERCLA可能承担的责任存在不确定性,包括因为租户既可能是物业的经营者又是负责人,但是租户以前在超级基金法中没有任何明确的保护。如果将来对租赁财产进行联邦CERCLA清理行动,或者只是为了确保财产的适当环境管理,准租户现在可以寻求BFPP处理。

房地产对美国经济的经济贡献是一个巨大的问题,在任何给定年份中,绝大多数房地产交易都是租赁,而不是销售合同。到2020年,从商业银行到运动服装零售商以及国防工业的越来越多的准租户在签署租约之前都积极寻求保护以免受现有污染的侵害。

十八年前,在2002年,作为《小企业责任救济和布朗菲尔德振兴法》的一部分,BFPP定义进行了修改,在对谁可以主张BFPP辩护的描述中加入了圆括号“(或一个人的房客)”。 ,但是在租户待遇上没有其他方向。

EPA随后发布 指导 在2012年,将租户视为BFPP,条件是租户只能通过财产所有人获得BFPP身份,并且该身份仅限于“只要所有者保持其BFPP身份”。因此,尽管具有指导意义,但它几乎无法为租户提供任何安慰。

该2018 BUILD法通过修改CERCLA§101(40)来解决1980年以来的不确定性,包括在(II)中

‘‘,通过租赁,通过在设施中建立租赁权益的工具,’。

在该小节中,“真诚的潜在购买者”一词已被修改为,

“(ii)(I)在2002年1月11日之后获得该设施的租赁权益的人; (II)优先建立证据表明租赁权益并非旨在避免任何人根据本法承担责任的证据;和..”

这具有宏观效果,可提高许多商业和工业物业的价值,使可重复利用成为可能,从而消除了对CERCLA的长期批评之一,即法律限制了整个美国的城市重建,以及减轻了单个租户的租户风险的微观影响。 ,允许租户通过以下三种方式中的任何一种避免CERCLA责任:

第一,建立房东是BFPP,因为该房东已按照联邦法律的要求完成了“所有适当的查询”(包括第一阶段环境场地评估);或两次,确认房东已完成所有适当的查询,但后来未能达标或未完成其他要求;或三者,通过在获取租赁权益之前完成所有适当的查询并保持对附加要求(如果有)的遵守,来建立租户本身,即BFPP。

现在,租户可以断言,无须依靠房东的身份,便可以保护无辜的土地所有者免于CERCLA责任,包括财产中有害物质的清理费用。

在今年,当被诅咒的能源被“淘汰”而暗能量被“引入”时,由潜在租户下令进行的第一阶段环境现场评估就进入了。

顺便说一句,当存在第一阶段环境场地评估报告时,根据州法律,根据《 2018年建筑法》,现在可能是房地产经纪人有义务向潜在承租人披露的重要信息。

同时,如果第一阶段环境场地评估显示出公认的环境状况,则租户可以寻求保护,因为该州是“负有责任的人”,对州现有的污染不承担任何责任。

到2020年,环境工业综合体的状态将很强。在抓住的机会中,有一个商业和工业物业的准租户现在正在订购一期环境场地评估。

出售带有太阳能电池板的房屋充满了危险

在美国,有近200万所房屋的屋顶上安装了太阳能电池板,而安装百万分之三的房屋才达到这一数字。在出售房屋时未能正确处理屋顶太阳能电池板可能很危险。

在大流行期间房屋销售达到很高的水平,对此律师事务所最常进行的查询是由于未能正确转移已安装的太阳能电池板而引起的。

多年来,我们一直在协助房地产所有者和购房者积极利用约束条件并在涉及太阳能的事务中寻找优势,通常包括在这一新兴领域中采取新的方法和可能性。

如今,房屋买卖合同通常是通过多重挂牌服务提供的,通常由当地的房地产经纪人委员会提供,大多数常用表格无法充分解决由房地产经纪人引起的公认的新问题。屋顶太阳能电池板销售。在该国使用最广泛的表格只能提供,

太阳能板:太阳能板是将光转换为电能的设备。如果在房屋上安装了太阳能电池板,建议买方询问安装太阳能电池板的条件,如何转让所有权或租赁以及与转让相关的任何费用。

对于卖方或买方而言,这种语言几乎是无能为力的,可能只能减轻房地产经纪人的风险。

当然,没有一个同质的太阳能电池板“交易”具有包括“谁拥有电池板”的合同条款,从一种交易类型到另一种交易类型都不同,并且这些安装受州法律棋盘管理。

观察到,许多住宅太阳能电池板的“租赁”所包含的语言类似于..

您同意根据《统一商业法》,太阳能电池板系统是公司的个人财产。您理解并同意,这是租赁而非销售协议。公司拥有用于所有目的的太阳能电池板系统。

显然,当出售在屋顶安装了太阳能电池板的房屋时,这种语言会产生问题。但是,尽管有这种用语,但在许多州,所谓的20至25年的租约实际上并不算是附着在土地上的固定设备的租约,因为它们没有被记录,并且是不动产的租借和7年或以上的改良(时间长短不一)从一个州到另一个州)不能执行的记录。

但也很常见的是,那些住宅太阳能电池板租赁(实际上是粘附合同)所包含的措词类似于……

如果您出售房屋,则可以转让此租约和每月付款。

购买房屋的人可以通过以下三种方式之一来签署一项转让协议,以承担您在本租约下的所有权利和义务:(1)购房者的FICO得分为650或更高; (2)购房者为您的住房支付现金;或(3)如果购房者不符合第(1)或(2)项的条件,或者购房者符合抵押权购买房屋,并且购房者向我们支付了$ 250的信用异常费用。

或者,如果您要搬到同一公用事业区中的新房屋,则在当地公用事业允许的情况下,可以将系统移到新房屋中。您将需要支付与重新安置系统相关的所有费用,..

因此,作为一个门槛问题,签订房屋买卖合同时需要考虑时间问题,

如果您希望某人承担租赁义务,则您同意至少在书面通知前15天但不超过90天给公司。

从事这项业务的一些公司(但不是全部,甚至可能不是大多数)都提交了UCC-1财务报表或土地记录中的文件,以使第三方注意其在系统中的权利。在大多数情况下,该固定文件归档是对该系统的留置权或负担。但是由于在许多住宅交易中,产权公司不会搜索UCC-1索引(主要用于商业目的),因此,即使有记录,也经常会错过太阳能租赁。

但是,不能错过太阳系租赁的表达语言,

除本租约中规定的情况外,未经您事先书面同意,您将不会对本系统或本租约的任何利益进行转让,分配,出售,抵押或任何其他方式。

正如上面的太阳能租赁语言所暗示的那样,人们接受并拥有多种选择和肥沃,有利和可取的商业条款,这些条款可以为房地产增值。必须根据联邦和州法律(包括税法)考虑太阳能租赁以及任何电力购买协议,以激发包括创造利润在内的新可能性。

也许不足为奇的是,太阳能行业的黑暗面不仅是住宅问题。该公司经常收到因商业房地产交易而产生的询问,而这些询问未能充分解决太阳能电池板,PPA,税收抵免等问题。

尽管看起来可能很少发生这方面的诉讼,但这具有欺骗性。大多数住宅房地产合同都包含调解条款,甚至还没有强制性仲裁条款,因此这些纠纷和分歧通常无需司法补救即可解决。但是这些合同通常还包含费用转移条款,以使调解的胜诉方有权获得律师费。

2020年,当被诅咒的能源“消失”而暗能量被“吸收”时,太阳能行业的领导者预计,仅今年一年,将有超过200万个新的太阳能装置。随之而来的是,与房屋买卖有关的问题将变得更大,更快。

出售带有太阳能电池板的房子充满了危险。卖方和买方可能面临真正的法律危险,并承担重大的美元责任,无法解决与太阳能有关的问题。随着每年安装越来越多的太阳能电池板并出售这些房屋,随着大流行病在市场重塑和加速房屋销售的过程中激增,我们看到扭转环境风险的机会突然迅速增加,这就是太阳能。力量,变成机遇。

2018年IgCC有望首次采用

马里兰州蒙哥马利县正率先采用2018年国际绿色建筑规范。

拟议的实施细则12-20于8月1日出现在蒙哥马利县名册中。有关拟议实施细则的公开听证会将于9月3日举行。书面意见可提交至10月5日。

蒙哥马利县(Montgomery County)是该国最早的司法管辖区之一,于2008年通过了针对私有建筑的强制性绿色建筑法,要求大多数新建筑均获得LEED认证。蒙哥马利以超越魔法的方法取得成功,成功地推动了环境工业区的发展,被誉为美国拥有LEED建筑最多的县。但显然不会持续很长时间。

自2017年以来,2012年的IgCC已被允许在郡中用作强制性LEED建筑的替代方案。但是在被描述为美国LEED的一项要求中,现在将需要2018 联合会,但LEED将不再满足蒙哥马利县当地的合法绿色建筑要求。

毫无疑问,这是203页的文件,即2018年IgCC,由贸易组织作者小组(..包括USGBC)发布,可从ICC出售给公众(..单击此处以获取免费版本的IgCC 联合会),这是一个全新的标准,与以前的IgCC版本没有任何关系。

要逐节查看,请参阅我之前的博客文章, 2018年IgCC –快速入门.

2018年IgCC非常适合进行编辑和修订,以用作促进可持续性和能源效率的自愿性合规守则,合同文件中的规范,大学和专业学校的教科书和课程等,但无需大量编辑即可 在所有建筑和建筑材料强制性认证为绿色的法规环境中使用的理想选择。

可以通过以下方式访问拟议的法规,该法规仅对2018年IgCC表格进行了少量编辑就成为强制性的施工法规 MCER 12-20。县工作人员预计将在未来几天内发布拟议法规的完整副本以及指南(因为正式版本难以解释,因为其中包括将被取代的《 21-15 AMII执行条例》中的所有文本)。

理事会可能在该法规发送之日起60天内批准或不批准该法规,因此该法规有可能于2020年10月1日生效。然而,尽管拟议法规中没有任何规定,但显然只有两阶段制定过程的第一阶段。 联合会中未包含任何有关分区,减少用水量或颁发居住证后建筑物法规的规定,因为许可服务部无权通过绿色或绿色建筑法规规范这些事项。否则,法律不会改变。法律上的变化将在稍后发生,然后再制定2018年IgCC法规。

罗克维尔(Rockville),作为县城所在地,单独管理绿色建筑,并将在未来制定。盖瑟斯堡是该县的另一个城市,是该州的第四大城市,仅次于罗克维尔,这是一个深层的秘密,去年实际上采用了2018年IgCC,但显然还没有按照绿色标准建造建筑物。

新法规中没有新规定,但是郡DPS​​可能会允许6个月的阶段,因为过渡到新的代码或代码周期以来,他们长期以来一直接受并接受的政策会在项目设计阶段显着进入设计阶段。法规或法规规定的过渡期可以申请。尽管房地产界已经知道县政府的这一行动已经进行了将近两年(DPS员工坦诚地讨论了这一点,应该受到称赞),并且经验丰富的房地产开发商已经计划并重新设计了建筑,以应对这一巨大变化,更广泛的商业界表示关切的是,2018年IgCC可能不仅对县的新建筑而且对装修都产生窒息作用。

即使在许多人认为美国的绿色建筑已成为COVID-19的受害者并垂死之际的时候,蒙哥马利县也正努力站在绿色建筑法规的前沿。毫无疑问,整体采用2018年IgCC是因为强制性建筑法规不仅仅是在没有可靠感,没有任何测试或试点并且似乎没有欲望或食欲的情况下仅领先于其他地方政府这个极端的政府法规。但是进步的县政府已准备颁布这项新法规,几乎所有人都承认在增加翻新(包括租户装修)和新建筑成本方面存在很高的风险,以至于新建筑根本无法搬到县外?

尽管尚无管辖区将2018年IgCC用作建筑法规,但需要注意的是,大概只有17个左右(在4,400个颁布法规的辖区中)采用了2012年版本的IgCC,而博尔德县可能是唯一采用2015年IgCC的地方,因此估算增加的建筑成本充其量只是个推测。我知道,唯一使用过2018年IgCC的司法管辖区是丹佛,将其纳入自愿 2018丹佛绿色守则住房试点计划 作为LEED白金级,净零能耗或被动房+无能耗DGC的合规选择。千万不要错过,丹佛确定2018 联合会可以替代LEED v4白金版!

而且,虽然预计建筑成本会增加,但当然不会有同类建筑,但从LEED 2009新建筑白银认证的建筑到2018 联合会建筑的增加将是可观的(对于典型的郊区,可能增加20%以上)。 5层,占地125,000平方英尺的办公大楼!)。

县可以选择将此新法规应用于其自己的县拥有的建筑物,但是最常见的政府建造建筑物是K th至12学校,根据州法律,该建筑物必须是LEED白银可认证的,两个Green Globes可认证的或用于的 2012 联合会。

一些人认为,新的冠状病毒大流行不是采用新的绿色法规的好时机,包括强制性的室内空气质量规范,使其无法按照目前公认的安全空间操作指南进行构建。蒙哥马利县以绿色为名义,不考虑建筑居民的健康状况, 允许:增加室外空气流通;禁用按需控制的通风;进一步开放最低限度的室外空气挡板,最高可达100%,从而消除了再循环;改善MERV-13的中央空气过滤;或尽可能长时间保持系统运行24/7;等等

如果蒙哥马利县议会确定现在不是时候,这个零星的采用程序不正确,或者不愿意成为该国唯一采用该规范的地方,那么2021年IgCC将会处于准备的最后阶段,并将在2021年第一季度发布。或者,理事会可以推迟批准并更改此法规(以反映县政府自己的建筑),以允许LEED或Green Globes作为替代法规遵从途径,每条途径均不排除室内空气的新常态优质的治疗。

有些人可能会感到惊讶,距离北部仅数英里的巴尔的摩市,自2007年起就在簿记中强制实施绿色建筑法律,并且自2014年起允许2012年IgCC作为替代合规性途径的司法管辖区,在几天之内就引入了该法案将采用2018年IgCC修订的建筑法规第37章,可能会在年底之前生效;可能击败蒙哥马利县成为第一个采用2018年IgCC的司法管辖区。

在建造房屋时施加民事处罚或将土地所有者未能满足一定水平的社会工程学定为刑事犯罪(..显然与《汉mura拉比法典》因未能建造房屋而处以死刑的数量级不同)正确地提出了一个非常现实的问题,包括当业主只是在试图避免法律上的危险时,绿色项目对修复地球的有效性。

在这个长期仅限LEED管辖权的地区采用IgCC的后果是,从全国范围内进口产品,因为USGBC的长期客户正在为心爱的行业创新者的未来以及该行业本身的发展道路而苦恼。蒙哥马利县不仅是马里兰州人口最多的县,还是美国最先进的司法管辖区之一。它也被《福布斯》(Forbes)评为美国第十大富豪,因此,第一笔建筑成本可能不会产生重大的经济影响。从政治上讲,该县是民主党的重镇,公民可能会与这种法规保持同步。但是,观察家担心,如果那里的绿色光泽不符合LEED(破坏市场的绿色建筑评级体系),它将在其他地方动摇。

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