EPA提出首个飞机温室气体排放限值

上周三,环境保护署提出了用于民用航空和大型公务机的飞机的温室气体排放标准。

EPA局长安德鲁·惠勒(Andrew Wheeler)表示:“该标准是美国首次提出管制飞机温室气体排放的建议。”

正如我在本博客中反对更多和渐进式的环境法规一样,务实地提出的建议可能对地球有利,对美国企业也绝对有利。此举将使美国标准与国际民用航空组织制定的国际二氧化碳和一氧化二氮排放标准保持一致,从而使国产飞机能够在全球市场上销售。

该提议还开创了先例,特朗普政府是第一个提议监管飞机温室气体排放的提议。

通常,美国制造的四分之三的飞机销往海外。这些标准将有助于确保全球范围内的标准一致,最重要的是允许美国制造的飞机(例如商用和大型客机)继续在全球市场上销售。

实施过程为标准所涵盖的飞机的设计者和制造商提供了大量的交货时间。拟议的GHG标准将适用于2020年1月1日或之后的新型设计飞机,以及2028年1月1日或之后的量产飞机。它们不适用于当前正在使用的已制造飞机。

审核后将有60天的评论期 提案 在《联邦公报》上发表。

2020年下半年,即在EPA颁布了有关这些飞机燃油GHG标准的最终规则之后,“诅咒能源”被“淘汰”而“暗能量”被“纳入”的一年,FAA将完成随后的法规制定以执行该标准。届时,FAA可能会开始对美国制造商的飞机进行认证。此过程将花费一些时间,至关重要的是,EPA必须完成该过程的这一部分,以使美国标准早在2028年就已制定,届时ICAO标准将对生产中的飞机生效。

为了解决这个问题,国际民航组织表示,从历史上看,飞机约占全球碳排放量的2%(但在受2020年影响的COVID-19中却没有)。拟议规则涵盖的飞机占美国所有运输温室气体排放量的10%,占美国温室气体排放总量的3%。

根据《清洁空气法》,奥巴马EPA发现,某些飞机上使用的发动机排放的温室气体会导致或导致可能合理地危害公共健康或福利的空气污染。 2016年的调查结果触发了EPA颁布解决燃耗受影响飞机的温室气体排放的标准的要求。该操作将开始按照该要求进行操作的过程。

美国飞机制造商,包括 波音,一直支持拟议的标准,以避免对其在国外销售产品的能力造成任何限制。

EPA的这一行动具有指导意义,因为它教导不能在真空中考虑环境监管(建议波音单独代表美国总GDP的1%),并且该提议标准基于实用的国际标准,而不是更大的标准从哲学角度考虑,无论其真正的生态功效如何,都使国产飞机在全球市场上飞行。

如果说实话,这家律师事务所在多个方面拥有先进的环境立法并推动了法规改革,这些变革使我们的客户能够通过将环境风险作为商机来实现繁荣。修复星球的繁荣并没有错。

霍华德县的鸟类友好建筑现在是法律

马里兰州的霍华德县已成为该州第一个司法管辖区,并且是该国为私有建筑的新建而通过强制性的“鸟类友好设计”法的少数地方之一。

于2020年7月7日生效并于2020年9月6日生效的新法律要求,在申请建筑许可时,新建筑的申请人必须提交,

显示建筑物符合要求的文件:

    1. LEED绿色建筑评级系统中2011年版的“飞行员信用#55:减少鸟类碰撞”的鸟类友好设计标准;要么
    2. 局长通过法规采用的鸟类友好设计标准,相当于55号飞行员信用。

自2008年以来,霍华德县一直是全国范围内为数不多的司法管辖区之一,对私人建筑实施了强制性LEED绿色建筑法。因此,有趣的是,该法案的倡导者,包括马里兰鸟类学会的一位发言人,批评了绿色建筑计划,例如LEED,该计划鼓励利用自然光减少能源消耗并鼓励绿色景观,从而使用更多的玻璃作为建筑皮肤。 “ [法案]真正要指的是当今这些巨大的玻璃建筑,这些建筑实际上威胁着鸟类的生存,因为鸟类飞入玻璃杯,无法意识到它是玻璃,并且由于这些大型的玻璃建筑。”赞助该法案的县议会主席Deb Jung说。

好吧,众所周知,窗户不是鸟的朋友 Windex电视广告.

而且,在已发表的报告中,城市绿色委员会(USGBC)纽约市分会指出:“如今,几乎所有大型复杂建筑物都进行了相同的权衡:它们添加了更多的玻璃(导致能源损失),并且凭借出色的机械系统为之奋斗。”为了应对这种对环境的附带损害,USGBC现在通过采用减轻鸟类碰撞威慑力,在其LEED评级体系中最高奖励1分。有趣的是,纽约市去年通过了一项建筑法规修正案,要求自2020年12月起将最低75英尺的新建筑纳入“禽类友好材料”(比霍华德县制定的方法更为温和)。

因此,是的,LEED绿色建筑的意想不到的结果是解决了这一环境问题,并为之做出了贡献。

去年,《科学》杂志上的一篇文章说鸟类减少了,这被广泛报道。该研究发现“自1970年以来,在北美大部分生物群落中累计损失了近30亿只禽鸟,这预示着普遍的,持续的航空动物危机。”研究人员估计,自1970年以来,北美鸟类数量下降了大约29%。

但是,让公众舆论对当下的环境问题做出反应以决定公共政策存在问题。

史密森学会和鱼类与野生动物服务处的科学家于2014年进行的一项研究估计,由于建筑物相撞,美国每年有3.65亿至9.88亿只鸟类被杀死。但是该研究得出的结论是,由于越来越多地使用玻璃建筑外墙而导致的建筑碰撞,对猫的威胁仅次于猫。但是在霍华德县或其他地方,禁止家猫不能成为一项好的公共政策?

但是,在全国范围内没有关于鸟类伤亡或伤害的权威性资料库,因此很难估计其范围。最近的文献搜索发表于 神鹰,根据23项研究估计,约有56%的死亡人数是在美国4到11层的建筑物,44%的1至3层的建筑物和不到1%的摩天大楼。但是请记住,在美国,只有12层或更高的建筑有21,000座,而1到3层的建筑则超过1.23亿座,因此从统计上看,每年在任何一座摩天大楼上都可能死掉24只鸟类(而且这个数字可能人为地高了,因为这些摩天大楼中只有一小部分位于鸟道中。而且霍华德县不在任何主要鸟类飞道上。

新法实际上将拯救多少只鸟尚有待商but,但它的适用范围有限,因为它仅适用于“没有公共资助且总建筑面积为50,000平方英尺或以上的新建筑”。哥伦比亚10,000平方英尺或更多,..”,不适用于高度不超过5层的住宅建筑以及其他明确排除的建筑类型。县检查,许可和许可证部门的统计数据表明,它将适用于每年少于1%的许可证。

此外,如果新法律明确要求遵守“2011年版的“ 55号飞行员信用” 但这不是当前的LEED积分,并且2011版已归档并   可用于当前项目,该县要求获得LEED认证吗? 美国GBC在2015年,2016年以及2019年再次对信贷进行了实质性变更, LEED v 4.1 SSpc55积分,但狂热者可能会更喜欢美国鸟类保护协会最初起草的版本?可能的解决方法可能是董事颁布的一项法规,该法规允许GBCI批准“当前适用的LEED鸟类碰撞威慑信用额度”。

但是在2020年,当大多数地方的鸟类都“飞出”时, 猛禽 是“在”霍华德县,因为它是美国10个最富有的县之一,平均家庭收入超过11.6万美元,因此其制定法律的能力不尽理想。

马里兰州的家禽业每年生产超过6亿只禽鸟,更大的环境问题甚至是公共卫生问题都来自禽流感,它不仅使成群的鸡和火鸡丧命,而且杀死人。

让我清楚一点,我提倡对于某些企业来说,宣布 自愿遵守LEED v 4.1鸟类碰撞威慑信用 该公司拥有的“减少飞行中与建筑物相撞造成的鸟类伤害和死亡率”。促进创新并为房地产投资创造丰富环境的绿色建筑法律可以修复我们的星球,但是诸如《霍华德县第11-2020号法案》之类的强制性鸟类法律不仅无效,而且不是良好的环境公共政策。

就个人而言,在我们所有的机翼都被剪断而又不移动的时候,我回想起去年夏天,徒步穿越秘鲁的科迪勒拉瓦伊瓦什(Cordillera Huaywuash),在那里我看到了近一百只安第斯秃鹰(..包括上图中的秃鹰),根据《科学》杂志的研究,其中一种鸟类已经蓬勃发展,自1970年代以来在美洲的种群数量增长了200%以上。

马里兰州土壤标准中的新铅(Pb)现已生效

EPA将铅描述为美国第一大环境公共卫生危害。

尽管美国疾病预防控制中心(CDC)自1971年以来就已将预防儿童铅中毒定为美国10项重大公共卫生成就之一,其中包括平均成功地减少了人体暴露,但自那以来,美国国内铅的使用量实际上已经增加了。几乎没有人争论说没有铅是安全的。

尽管争论很多,但铅中毒助长了罗马帝国的衰落,这已被广泛接受。

了解环境中铅的来源和人类暴露的途径对于理解马里兰州所做的工作具有革命性意义是必要的。

铅是一种天然存在的重金属,并以不同浓度存在于地壳中。

在近代,空气中的主要铅来源是含铅汽油,直到1996年被禁止使用。在油漆中使用铅已经有半个多世纪的历史,直到1978年才被禁止。在一些玩具中也使用了铅。直到1973年才停止使用各种家具。在1960年代,尝试计算饮食中铅的摄入量发现,直到1970年禁止使用食品罐头中的铅焊料,这是一个令人惊讶的庞大来源。而今天,最重要的来源正如我在较早的文章中所写,关于人类暴露,铅仍然主要通过含铅的管道和固定装置进入饮用水, 政府将减少饮用水中的铅含量.

马里兰州正在超越这些来源。从2020年7月1日起,马里兰州实施了新的铅(Pb)土壤筛选标准。马里兰州环境部将采用分层方法进行土壤筛选:

住宅土壤筛选浓度– 200 mg/kg

商业土壤筛选浓度– 550 mg/kg

工业土壤筛选浓度– 1050 mg/kg

更新铅筛选浓度的理由是,现在科学界和公共卫生界普遍同意,铅暴露对神经系统功能的不利影响可能会以低于先前公认的水平发生。美国疾病预防控制中心(CDC)在2012年发布的参考水平为每分升5微克(µg / dl),以识别血铅水平远高于大多数儿童水平的儿童。

但是这些水平非常低。举例来说,这种新的住宅土壤筛选水平比EPA低100%’游乐区裸露土壤中铅的标准是400 ppm重量,非游乐区为1200 ppm。该值仅供参考, 可执行的。 (好吧,这篇文章中有很多科学知识,但是假设您要转换物质的质量,则mg / kg到ppm的转换是1到1。因此,出于这篇文章的目的,只用ppm代替mg / kg,反之亦然。)

2019年,马里兰州州长拉里·霍根(Larry Hogan)签署 HB 1233,第341章,将血液铅水平从10 µg / dl CDC参考水平降低到5 µg / dl CDC参考水平,该水平根据国家旨在保护儿童的《住房铅风险降低法》触发某些干预措施。该新法律认识到CDC参考水平更能反映当前关于铅暴露对健康的影响的科学共识,因此是触发某些干预措施的更合适水平。尽管该法案仅修正了《减少住房中铅风险》法,但现在,其他州政府计划也采用了相同的理由,这些计划使用血铅水平较高作为输入,而不考虑儿童(..没有明确的立法授权);这包括MDE土地修复计划所使用的土壤铅筛选和评估水平,该计划现在正在使用较低的血铅参考水平。

当CDC发表的研究表明,土壤中600 ppm的铅对12岁以下儿童的总血铅的贡献不超过5μg/ dl时,有人认为这些新的监管水平太低。此外,关于铅对城市土壤的影响的整个话题一直是有争议的,新的住宅和商业水平远低于城市内部土壤中典型的城市铅水平。

2020年,接骨木浆果“出局”而老年候选人“入伙”,毫无疑问,今年新的极低铅水平将影响马里兰州的公民,并极大地不利于巴尔的摩市和其他市区的土地所有者。巴尔的摩市的大部分(如果不是全部)房产都将超过这些新水平。 医学博士 E补救措施包括去除措施,工程控制(例如封盖,加固和封盖,原位稳定化以及估计铅的相对生物利用度)都将被显着改变并变得更加严格,但仍可作为对土壤中铅的反应。相比之下,适度的行动计划和补救计划尚未完成,但直到2020年7月1日仍未获批准,将采用较低的标准。

注意铅仍然是一个持续存在的问题,包括许多回收材料中的铅。在马里兰州,由再生轮胎橡胶制成的运动场表面和包含轮胎屑橡胶的人造草皮场都是EPA铅生物监测研究的一部分,该研究被COVID-19暂时中止。

铅是该国排名第一的环境公共卫生危害。而且没有铅是安全的。期。马里兰州的监管机构大胆地走到了前所未有的地步,成为最早监管土壤铅含量的人之一,肯定处于如此低的水平,并且可能为全美其他国家开辟了一条道路,但毫无疑问,这实际上将在货币化美元表示当前马里兰州土地所有者的环境外部性。

COVID-19大流行期间的不可抗力决定

人们一直在猜测和猜测 不可抗力 为应对在2019年冠状病毒病(COVID-19)大流行期间关闭企业的政府命令而做出的租赁和其他合同中的规定,但现在法院做出了一项权威裁决,可能具有说服力。

在一项关于破产案的动议中,房东要求Hitz餐厅集团支付请愿后租金,或要求芝加哥餐厅立即腾空场所。

毫无疑问,根据双方租约的第2.1节和标有“最低基本租金时间表”的展览,租金应在每月的第一天支付。

该餐厅辩称,租赁的不可抗力条款免除了其支付任何事后租金的义务,该条款类似于许多租赁和其他合同中的条款,并规定,

在这种情况下,房东和承租人均不得免除其履行本租约中规定的义务或承诺,但前提是必须阻止或延迟,延迟或阻碍其履行任何义务。 。 。法律,政府的作为或不作为,政府命令。 。 。 。缺钱不应成为不可抗力的理由。”

该餐厅辩称,该条款于2020年3月16日触发,这是伊利诺伊州州长J. B. Pritzker发布的针对伊利诺伊州COVID-19大流行的行政命令的生效日期。该行政命令的第1节与餐厅有关:

“ ..伊利诺伊州的所有提供食品或饮料的企业–处所消费–包括餐厅,酒吧,杂货店和食堂–必须暂停服务,并且可能不允许本地消费。允许并鼓励此类企业提供食品和饮料,以便按照法律目前的允许,通过内部交付,第三方交付,直通和路边提货等方式在场外消费它们。此外,客户可以进入场所购买食品或饮料以进行结转。”

法院的结论是,此租约中的不可抗力条款是由总督的行政命令明确触发的。首先,他的命令无疑是不可抗力条款的措词所预期的“政府行动”和“命令”的发布。其次,该订单及其扩展无疑会通过禁止餐厅提供“本地”的食品和饮料消费来“阻碍”餐厅的表演能力。最后,订单无疑是导致餐馆无法支付租金的直接原因,至少部分原因是因为这阻止了餐馆的正常运营,并将其业务限制在外卖,路边接送和送货上。

对于餐厅不可抗力论点的分析非常重要,因为州长Pritzker的行政命令并未禁止伊利诺伊州的所有餐厅运营。

法院的分析还毫无根据地但有启发性地阐明,合同中的不可抗力条款取代了普通法中关于无法履行或不可行的原则。然后免除了房东的争论。

房东首先辩称,不可抗力条款未触发是因为总督的行政命令并未关闭伊利诺伊州的银行系统或邮局,因此,餐厅实际上可以写和发送租金支票。法院认为这是一种似是而非的论点,并立即予以驳回。

其次,房东将餐厅的经营失败归因于仅因“资金不足”而引起的,房东认为,这并不是根据租约本身的条款造成不可抗力的原因。法院驳回了这一论点。

第三,房东平均说,如果州政府关闭了该业务,则联邦政府正在提供SBA贷款,但法官没有发现租约或法律上支持租户在不可抗力之前必须申请贷款的支持。

然而,餐厅并没有完全摆脱困境。州长Pritzker的行政命令并未禁止餐厅进行提货,路边接送和送货服务。法院认为,在一定范围内,餐厅可以继续提供这些服务,不可抗力条款不免除其支付租金的义务。因此,法院得出结论认为,餐馆的租金支付义务与执行命令导致的创收能力下降成比例。

双方均未向法院提供太多帮助来确定减少租金的金额,但餐厅仅提供了估计,即餐厅的餐厅和酒吧组成的餐厅的平方英尺的75%被普利兹克州长的行政命令所致无法使用。 。

破产法官唐纳德·卡斯林(Donald R. Cassling)议员采取了“伸张正义”的举动,其影响可能远不止此案,它部分地适用了不可抗力条款,给予了公平的救济,表明不可抗力没有要么全部要么一无所有,命令餐厅支付25%的基本租金和25%的公共区域维护费及房地产税。

这个对债务人友好的决定是第一个在COVID-19涉及的纠纷中裁定不可抗力的决定之一,对其他法院没有约束力,但它可能对全国各地的案件产生重大影响,其影响范围不仅限于租金争端,还包括涉及合同事务的全部内容,包括因为州法院经常向联邦法院(包括破产法院)寻求优先权,或者至少在公平理论中具有说服力。

情况是 瑞兹饭店集团2020年6月3日,美国伊利诺伊州北区东区破产法院。

四个新的LEED试点积分响应COVID-19

这篇博文是对我6月6日发布的博文的更新, 两个新的LEED试点积分响应COVID-19,描述了美国绿色建筑委员会现在增加了两个对新型冠状病毒的试点。您可以合理地推断出我已经发布了更新(..我很少做的事情),因为我相信两个新的LEED试点信用额可以有助于有意义地考虑如何适应如何确保人们在建筑物中的安全以及如何减轻业主的风险这些建筑物。  

美国正在重新开放,包括实际开放其建筑物,美国绿色建筑委员会宣布LEED将在应对冠状病毒大流行时代的风险中发挥作用。

上周总裁Mahesh Ramanujam&USGBC的首席执行官在一封公开信中宣布,“ 美国GBC的第二代将专注于我们相关的和重新构想的愿景:健康场所中的健康人等于健康的经济。”他承认,在大流行后的世界中,

与该组织历史上的任何其他时刻不同,这场危机将要求我们充分重新想象我们生活,学习,工作和娱乐的空间。”

在概述该组织将要采取的一系列行动时,“在紧急情况下,我们将立即释放LEED试点额度,以支持社会疏远,无毒表面清洁,空气质量和感染监测。”

美国GBC在宣布头两个LEED试点信用时说:“绿色建筑为建筑工人提供了创造更加公平,健康和支持性环境的机会,在许多地方,建筑工人被认为是必不可少的。这里是与规划和防止工人接触COVID-19相关的资源。”

LEED BD + C:新版v4.1 INpc136 安全第一:重新进入工作区 是特殊的试点,可能获得1分。其明确意图是“促进操作和人类行为方面的最佳实践要求,以预防COVID 19的传播”,这可以通过使用 友邦保险再入住评估工具V1.0 为运营计划创建重新占用评估和要求,以及起草管理和运营计划。这是一项社会科学研究,需要每天记录计划执行情况,包括回答“您是否控制了生活?”之类的问题。

LEED BD + C:新版v4.1 INpc137 安全第一:清洁和消毒您的空间 是特殊的试点,可能获得1分。其明确的意图是“在重新入住期间和运营期间相对于2019年冠状病毒病(COVID-19)提供有效的清洁和消毒,同时最大程度地减少对清洁人员,建筑居民和访客的健康危害;和环境。”要获得信用,就必须制定一个针对绿色清洁的政策和措施,现在必须符合美国疾病控制与预防中心和美国环境保护局有关COVID-19的准则。这包括采购清洁和消毒产品,清洁人员的程序和培训,在职人员的教育以及项目和现场管理人员控制范围内的服务。

LEED BD + C:新版v4.1 INpc139 安全第一:建筑供水系统重新投入使用 是特殊的试点,可能获得1分。其既定的意图是减少由于停水或用水量低而导致社区和建筑供水系统中水质下降的人员暴露风险。建筑物和企业停业减少了用水量,这有可能导致停滞的水和不安全饮用或使用的水。信用整合了行业组织和其他机构(包括EPA和CDC)的建议。它要求建筑物制定和实施水管理计划,与当地水和公共卫生当局进行协调,向建筑物使用者传达水系统活动和相关风险,并采取措施解决社区供水和建筑物的水质问题。这种信誉不仅限于冠状病毒,还应对LEED建筑物中的长期问题,包括在周末很少使用的学校建筑物中有特殊应用,应引起人们的关注,并应引起人们对减少用水的意外后果的讨论。

LEED BD + C:新版v4.1 INpc138 安全第一:管理室内空气质量 COVID-19是特殊的试点,可能会获得1分。其明确意图是推广在大流行期间管理建筑物空气质量的预防性最佳做法,以最大程度地减少COVID-19在空气中的传播。建筑物所有人应确保室内空气质量系统按设计运行,并确定通风的临时调整措施,以尽量减少COVID-19在空气中的扩散。其他考虑因素包括增加通风和空气过滤,乘员的物理距离以及遵循公共卫生和行业资源中概述的措施,以及 重新输入您的工作区 试点信用。该指南还鼓励持续监测和评估室内空气质量。

这些试点学分中的每一个都要求提交的是具有跟踪调查结果的计划,因此它们是低的第一美元成本学分。

美国GBC表示:“这些特殊的试点信用额是根据试图尽其最大能力满足要求并提供要求反馈的项目团队而授予的。信用会随着收到反馈而改变。”

此外,6月10日 ,USGBC的关联公司宣布已启动 电弧重新进入 回应COVID-19。 电弧重新进入是一套工具,可用于记录和控制感染控制策略和程序,收集和分析相关乘员的经历,并围绕二氧化碳,相对湿度和颗粒物等因素来测量和跟踪室内空气质量。

在美国大多数地方,建筑并没有停止,因为建筑是一项必不可少的业务,现在几乎所有的建筑工地都在运营。绿色建筑是重要房地产领域的子集。

尽管关于这种新型冠状病毒的发现仍然很多,但我们认为,确保人们安全和降低建筑物所有者风险的最佳方法是采用各种干预措施。在我们的私人律师事务所中,我们信任技术和创新,从未关闭我们的办公室,而是改编了我们的业务,例如,停止了室内空气的再循环,增加了气流,并将紫外线作为冠状病毒战中的关键策略。我上个月发布了 COVID 19商业建筑物责任 在回答我们从商业房地产所有者那里收到的许多问题时,他们质疑如果有人(无论是商业租户的雇员还是其他人)声称在其建筑物内签有COVID-19,他们是否可能承担赔偿责任?

如果我们可以协助您减轻房地产业务中冠状病毒大流行操作的风险,包括在重新开放计划中调整您的业务,其中可能包括两个最新的试点信用额度,或者与环境有关的其他事项,我们随时可以为您提供帮助。

2020年立法会议上的新马里兰州房地产法

自内战以来,马里兰州大会的第71天会议是从规定的90天缩短为第一次。于1635年在圣玛丽大教堂首次被召集在一起。

尽管缩短了对冠状病毒大流行的担忧,但立法机关仍在休会前通过了两个议院的1664项众议院议案和12项决议以及1,081参议院议案和6项决议,其中有667项议案 正弦波 2020年3月18日。

我以前曾在此博客上发布过, 马里兰州在2020年颁布新的环境法 并张贴在我们的姊妹博客上, 马里兰州于2020年颁布新的酒精饮料法 并且每一个描述的立法活动都比以下内容更健全(..甚至可能更有趣)。

这是本届会议制定并由总督签署为法律的房地产法规的汇编。

可以从采取行动的那些法案控制立法机关和国会两院的民主党议员的队伍中,获得很多有关消费者优先权的信息。房地产专业人士可能会指出立法机关选择不做的那些事情,这是使房地产经济部门现代化以保持马里兰州竞争力的许多必要措施。

鉴于房地产占去年马里兰州州生产总值(州国内生产总值)的25%以上,并且2019年马里兰州法院提起了65万起租金案件,比法院判决的其他任何案件都要多,一些人认为,立法机关可能会将其更多精力放在房地产上。

可以说,至少在短期和中期,由于联邦对房地产的影响,制定的新法律相形见war 冠状病毒援助,救济和经济安全法马里兰州州长与COVID-19相关的行政命令马里兰上诉法院的COVID-19行政命令.

历史歧视

虽然无法执行,但基于种族,宗教信仰或民族血统限制不动产所有权的盟约仍然存在于土地记录中。 房屋法案1077 (第421章) 永久免除特定费用和附加费,如果该记录是根据法律规定修改或删除限制所有权的契约或限制,则对契约的修改或对HOA的公共区域契约或其他声明的修改的记录这些识别特征。该法还废除了提及法定的最后期限,要求HOA的管理机构在此期限内删除相关记录的公约或限制。

地面租赁

大会在2020年立法会议期间通过了几项有关地面租赁的法案。 参议院法案170 /众议院法案241 (第124和125章) 禁止地面租赁持有人提起诉讼,诉讼或针对现有或以前的租赁承租人提起诉讼,以追回当前租赁承租人在未注册的情况下在当前租赁承租人获取住宅物业权益之日之前欠下的逾期地面租金在SDAT之前,当前的租赁承租人获得租赁权益的所有权。

当地面租赁承租人在县土地记录中记录了证书时,赎回或取消地面租赁有效地最终将费用简单所有权归属于地​​面租赁承租人。所有权是免费的,没有地面租赁持有人的任何权利,所有权或利益,地面租赁持有人的债权人的任何留置权以及与地面租赁持有人有关的任何索赔人。 参议院法案806 /议院法案1182 (第441和442章) 通过确定对地租的赎回或消灭有效地最终撤消了归还土地的地面租约持有人,将归还给租赁居民的归还权以及消除财产的所有权利,所有权或权益,来更改这些规定,当租户承租人在财产所在县的土地记录中记录了赎回或灭绝证书时。

房屋法案149 (第82章) 取消了要求地面租赁持有人立即将其租户名称或地址的变更通知SDAT的要求,并授权租户租户或利害关系方向地面交通运输管理局(SDAT)提交赎回地面租赁的文件在地面租赁持有人和租赁承租人之间的私人交易中赎回,地面租赁持有人未按照现行法律的要求将赎回通知SDAT。提交给SDAT的文件必须包括已在相应县的土地记录中存档的地面租赁赎回契据的核证副本。

每位地面租赁持有人的当前注册费用为:第一笔地面租赁为10美元,每增加一份地面租赁,为5美元。 众议院条例草案172 (第94章) 取消自2020年10月1日起向SDAT注册地面租赁的费用。

仪器记录

除抵押,信托契据或抵押或信托契据的转让或解除以外的契据,除非具有经马里兰律师协会或文书中指定的当事方承认的律师证明,否则不得记录。该文书是由律师在律师的监督下或由当事人准备的。 参议院法案154 /众议院法案1084 (第423和424章) 未经安全证明,出于安全目的,授权记录租金转让或租赁转让的记录。

参议院第291号法案/众议院条例草案676 (第299和300章) 将州政府的所有单位添加到免除根据不动产条款第3-603条记录土地记录的费用的政府实体列表中,除非该实体首先表示同意。根据现行法律,任何根据第3-603条免于支付备案费的实体,也免于向巡回法院的书记员支付司法管辖区土地记录中记录的每种可记录文书的附加费。因此,该法案还免除了要求州政府的任何单位支付这些附加费的义务,这些附加费已存入巡回法院不动产记录改善基金。

参议院法案570 (第566章) 授权但不要求在房地产权益所在县的土地记录中记录对房地产权益产生影响的已记录的地役权,契约,限制或条件的通知。记录的通知必须包含指定的信息,并且必须以指定的方式进行索引。不按照该法案记录通知不损害地役权,契约,限制或条件的持有人的权利或利益,或放弃,释放或以其他方式影响持有不动产权益的任何人的义务地役权,契约,限制或条件。该法案从表面上看似乎没有必要,但是法律对环境地役权的规定已经存在,但是鉴于许多地役权是永久存在的,因此可以更新当前的联系信息,以获取利益和负担。

公寓和HOA

参议院第175号法案/众议院第108号法案 (第56和57章) 规定如果单位损坏或破坏的原因是公寓单位和公共设施以外的事件引起的,则单位所有者财产保险可扣除理事会是一项共同费用,最高限额从5,000美元提高到10,000美元。单位所有者财产保险委员会的免赔额,如果公寓的公共元素或单元的任何损坏或破坏的原因是所有者单位内部的事件,则由单位所有者负责。该法案适用于2020年10月1日或之后在该州向单位所有者的共管公寓委员会发行,交付或续签的所有财产和意外伤害保险单。

参议院第472号法案 (第559章) 需要公寓协会或HOA提交其年度报告 被采纳 在30天内预算给单位或地主 通过预算的会议。所采用的年度预算可以通过电子传输,发布在实体首页上或包含在实体通讯中的方式提交给单位或批次所有者。

在某些情况下,可以在没有抵押权人或信托契约持有人明确同意的情况下修改公寓章程。 参议院第293号法案/众议院第25号法案 (第32和33章) 建立类似的权力来修改公寓声明和HOA的管理文件。根据该法令,如果声明或管理文件中包含一项规定,要求公寓或HOA中的某个单位的抵押或信托契约持有人采取任何行动以修改声明或管理在文件中,公寓或HOA的单位所有者理事会必须将拟议修订的副本交付给有权通知的抵押或信托契约的每个持有人。如果抵押或信托契约的持有人在实际收到拟议的修改之日起60天内未提出书面反对,则视为持有人同意采纳该修改。

房地产委员会

通常,在个人可以在州内提供房地产经纪服务之前,必须先获得国家房地产委员会的许可,作为房地产经纪人,联营经纪人或销售员,但要遵守有关许可和持续的被许可人行为的特定要求。该委员会还管理一个担保基金,以补偿因执照的房地产经纪人的被许可人或无执照的雇员提供房地产经纪服务而发生的作为或不作为所造成的实际损失。 参议院法案6 (第493章) 将委员会的终止日期延长10年-从2022年7月1日到2032年7月1日。

电梯

参议院第618号法案 (第569章) 延迟了在拥有执照的第三方合格的电梯检查员的实在存在下对私人建筑物中的电梯进行某些年度测试的要求。该法案将所有私人拥有的电梯的要求从2020年10月1日推迟到2021年10月1日,但直接作用液压电梯除外,该电梯必须从2022年10月1日开始遵守。参议院财政委员会和众议院经济事务委员会,在2021年1月1日和2022年1月1日之前,根据该法案如何进行电梯检查。

房屋建筑商

由总检察长办公室消费者保护司(CPD)管理的住房建筑商担保基金,允许消费者就注册的住房建筑商为消费者建造新房屋的作为或不作为所造成的实际损失寻求赔偿。 。该资金由地方政府在申请建筑许可时向房屋建筑商收取的费用提供支持。 参议院法案164/众议院法案116 (第58和59章) 从$ 300,000增至$ 500,000,CPD可以从注册房屋建筑商担保基金向所有索赔人就一名注册房屋建筑商的作为或不作为作出赔偿的最高金额,然后由注册房屋建筑商偿还该基金。

马里兰州大会将于2021年1月13日(星期三)下午12:00举行例会。

感谢马里兰州立法服务部提供的上述信息。

放心,我想成为您房地产事务的律师。我们随时可以为您提供帮助。

两个新的LEED试点积分响应COVID-19

美国正在重新开放,包括实际开放其建筑物,美国绿色建筑委员会宣布LEED将在应对冠状病毒后大流行时代的风险中发挥作用。

上周总裁Mahesh Ramanujam&USGBC的首席执行官在一封公开信中宣布,“ 美国GBC的第二代将专注于我们相关的和重新构想的愿景:健康场所中的健康人等于健康的经济。”他承认,在大流行后的世界中,

与该组织历史上的任何其他时刻不同,这场危机将要求我们充分重新想象我们生活,学习,工作和娱乐的空间。”

在概述该组织将要采取的一系列行动时,“在紧急情况下,我们将立即释放LEED试点额度,以支持社会疏远,无毒表面清洁,空气质量和感染监测。”

美国GBC在宣布头两个LEED试点信用时说:“绿色建筑为建筑工人提供了创造更加公平,健康和支持性环境的机会,在许多地方,建筑工人被认为是必不可少的。这里是与规划和防止工人接触COVID-19相关的资源。”

LEED BD + C:新版v4.1 INpc136 安全第一:重新进入工作区 是特殊的试点,可能获得1分。其明确意图是“促进操作和人类行为方面的最佳实践要求,以预防COVID 19的传播”,这可以通过使用 友邦保险再入住评估工具V1.0 为运营计划创建重新占用评估和要求,以及起草管理和运营计划。这是一项社会科学研究,需要每天记录计划执行情况,包括回答“您是否控制了生活?”之类的问题。

LEED BD + C:新版v4.1 INpc137 安全第一:清洁和消毒您的空间 是特殊的试点,可能获得1分。其明确的意图是“在重新入住期间和运营期间相对于2019年冠状病毒病(COVID-19)提供有效的清洁和消毒,同时最大程度地减少对清洁人员,建筑居民和访客的健康危害;和环境。”要获得信用,就必须制定一个针对绿色清洁的政策和措施,现在必须符合美国疾病控制与预防中心和美国环境保护局有关COVID-19的准则。这包括采购清洁和消毒产品,清洁人员的程序和培训,在职人员的教育以及项目和现场管理人员控制范围内的服务。

这两个试点学分都要求提交的报告是具有后续调查结果的计划,因此它们是较低的第一美元成本学分。

美国GBC表示:“这些特殊的试点信用额是根据试图尽其最大能力满足要求并提供要求反馈的项目团队而授予的。信用会随着收到反馈而改变。”

在美国的大多数地方,建筑并没有停止,因为建筑是一项必不可少的业务,现在几乎所有的建筑工地都配备了人员。绿色建筑是重要房地产领域的子集。

如果我们可以帮助您减轻房地产业务中冠状病毒大流行操作的风险,包括制定重新开放计划或其他与环境有关的事宜,我们将随时为您提供帮助。

COVID 19商业建筑物责任

目前,所有50个州都处于重新开放的阶段,部分因新的冠状病毒大流行关闭而重新关闭,针对该大流行的1500多项新法规,法规和行政命令已经颁布,仅用了数周的时间,因此许多商业房地产所有者当有人(无论是商业租户的雇员还是其他人)声称在其建筑物中感染了冠状病毒病2019(COVID-19)时,他们质疑他们是否应承担赔偿责任。

显然,法院从未处理过像这种新型冠状病毒这样的情况,即SARS CoV-2(在1918年西班牙流感期间没有成熟的原告律师事务所),这种不断发展和迅速增长的经验正在而且很可能将继续得到治理。依州而定,有时还有因管辖权而异的当地法律。随着时间的流逝,冠状病毒大流行暴露索赔可能会导致新产生的房地责任法新出现的子集,但在大多数情况下,假定将由长期存在的法律来控制。

在马里兰州的房地责任案件中,该州最高法院采用了一般规则,该规则也适用于大多数州,但有所不同。 重述侵权行为(第二)343(1965) 提供:

“拥有土地的人仅在以下情况下对由土地上的条件对被邀请人造成的身体伤害负有赔偿责任:

(a)知道或通过合理的照料会发现这种情况,并应意识到这种情况对此类被邀请人造成不合理的伤害风险,并且

(b)应该期望他们不会发现或意识到这种危险,或者无法保护自己免受这种危险的影响,并且

(c)没有采取合理的措施保护他们免受危险。”

人们普遍认为,尽管财产所有者有义务采取日常护理措施以使处所保持在合理的安全状态,但这并不是受邀人安全的保险人。此外,被邀请人不能仅仅因为证明被告的建筑物遭受了伤害而维持过失诉讼。

侵权案件尚未为强制执行社会疏离或禁止人发烧直至其检测结果阴性等义务提供答案。

到三月初,已经在旧金山和迈阿密的法庭上对公主邮轮公司提起诉讼。他们指控过失,认为游轮上的乘客患了COVID-19,因为轮船没有采用适当的筛查规程等等。

从历史上看,州法院对因疏忽传播疾病而对伤害他人的个人造成赔偿的行为判给损害赔偿(从职业病,例如在磨钢时吸入矽肺病,到感染结核病的两间公寓中的房客,以及无保护的性行为和传播艾滋病) 。

可能存在一些介入问题,其中包括员工的法律诉讼几乎全部被禁止,并且索赔仅限于雇主拥有保险的工人赔偿制度。尽管OSHA正在通过最新的《临时响应计划》提供指导,但该机构并未发布新的授权,实际上还宣布了对现有标准的强制执行裁量权,这将进一步禁止员工提出要求。而且,作为业务受邀者甚至是侵入者,客户也许可以表达一些主张,但是在大流行期间证明暴露在特定建筑物中可能会面临无法克服的因果关系问题,更不用说无法证明某些违规行为是造成这种情况的直接原因。危害?

所有这些都引出了一个问题,即企业主的场所责任保险是否涵盖此类索赔?在审查保险单的同时,也应谨慎审查租户租赁中的责任条款。

尽管在短短几周内颁布了1500多项新的联邦,州和地方法规,法规和行政命令来应对这种大流行,但在如此短的时间内,可能比美国针对单个主题颁布的新法规还要多,很少有直接影响赔偿责任的问题。但是,尽管预料到冠状病毒会出现异常,但3月24日,纽约州州长安德鲁·库莫(Andrew Cuomo)签署了一项行政命令,限制医护人员治疗COVID-19患者的医疗事故,要求针对提供医疗服务的医护人员采取行动只有确立重大过失(高于过失的标准),才能维持爆发的爆发。当然,国会上一直在讨论有关限制从杂货店和药房到提供基本服务的其他机构的一切责任的做法,一些议员还讨论了最终使类似的保护普遍化的问题。

这些是未知的水域,但是采取适当的谨慎措施可能会遵循政府的现行指导,包括包括 CDC 并说明建筑物。加州报价被广泛引用 重新开放指南.

虽然有一些关于房地产市场重新开放的很好信息,包括 世邦魏理仕 绿色建筑工业园区已经开始推广“特殊飞行员学分”(..其中一些是不错的)之类的东西,这些都不会减轻房主在诉讼中的风险。在遵循第三方建议时,也应小心谨慎;例如,某些绿色建筑贸易集团未获得评级体系信用所需的清洁产品和消毒剂。 EPA清单N 有资格使用抗COVID-19的消毒剂产品,并且可能使建筑物的所有者面临法律危险。

在我们仍在学习这种冠状病毒的时候,存在很大的不确定性。我在较早的博客文章中写道 COVID-19和建筑物中再循环空气的风险 加州建议建筑物所有者考虑停止再循环空气,而CDC表示“接触表面”不是冠状病毒传播的主要方式,所有建筑物所有者都应考虑停止再循环空气,增加气流并过滤或以其他方式对室内空气进行消毒,因此只要爆发持续(即直到有COVID-19疫苗)。

建筑物可能需要做一些事情。大多数州法律规定,财产所有人有责任警告商业被邀请人不安全的情况,尽管在这种情况下听起来可能很愚蠢,但张贴警告标志是谨慎的做法。疾病预防控制中心在上面的链接上提供了一些可印刷的标志,这些标志也可用于缓解进入房屋的人员的担忧,这是另一个关键问题。

冠状病毒大流行显然是史无前例的,因此无法以任何确定性预测法院如何对房地责任或其他暴露索赔作出裁定,但是,企业现在正在重新营业,并且上述原则可以为理解提供指导。甚至可以减轻商业建筑业主的风险。

尽管关于这种新型冠状病毒的发现仍然很多,但有人问我有关我们的业务’改编。我们认为,确保人员安全并减轻建筑物所有者风险的最佳方法是采用各种干预措施。在我们的私人律师事务所中,我们信任技术和创新,从未关闭我们的办公室,而是改编了我们的业务,例如,停止了室内空气的再循环,增加了气流,并将紫外线作为冠状病毒战中的关键策略。

如果我们可以帮助您减轻建筑物中冠状病毒大流行操作的风险,包括制定重新开放计划,重合闸或与环境有关的其他事项,我们随时可以为您提供帮助。

不断变化的世界中新的BREEAM使用版本

上周,BRE Global宣布推出“ BREEAM美国商业和住宅使用中版本6”绿色建筑评级系统。除了改进先前的商业建筑评级系统之外,BREEAM In-Use现在还首次包括了住宅(这是因为现有的多户住宅建筑服务水平很低)。

BREEAM使用中在线平台的更新(用于促进基准测试和认证过程)也已通过改进的用户界面推出。

在全球大流行期间,宣布一个新的绿色建筑评级系统似乎是一个奇怪的时机,但请注意,这是在长达18个月的全球试点过程结束时。此外,BREEAM USA在使用中支持美国的现有建筑物以衡量其可持续性表现并收集信息以成本有效的方式推动改进并获得成就的市场认可,因此这些建筑物如今已存在(即新的建筑评分系统)。

BREEAM不仅是第一个获得第三方认证的绿色建筑评估系统,而且今天,许多房地产行业内部人士认为,BREEAM是技术上最熟练甚至不是最有效的绿色建筑评估系统。 BREEAM的早期版本是1990年在英国工程师和建筑师John Doggart的作品的基础上在英国创建的,最早的版本是LEED。但是尽管进行了几次北美入侵的尝试,包括2008年与ICSC的合资企业,但BREEAM从未在美国被广泛接受或使用,这使某些人感到惊讶,因为它似乎瞄准了B级和C级现有建筑物的最佳位置?请参阅我在2017年发表的文章 首个BREEAM USA使用证书.

这项新的更新似乎在哲学上是基于房地产气候的变化,在房地产环境中,已经从“绿色”营销工具转变为向利益相关者和风险管理的ESG绩效报告。目前尚不清楚在这个大流行后的时代在美国将如何发挥作用。向ESG的转变可能是欧洲倾向的过度,欧洲不是ESG在美国得到广泛认可的投资工具,而受COVID-19影响的从绿色的转变可能是朝着居住者健康发展。

在“什么是电影院?”的时候,所有这些观察到了。出来了,“电视是什么?”目前,新的BREEAM USA使用中将是许多现有建筑物的理想绿色建筑物评级系统。

v2016仍将开放注册的最后一年,使建筑物所有者和评估人员有时间进行计划,然后才能进行升级。一年后到期的建筑物将需要在版本6中重新认证。

BRE将举办四个免费的在线研讨会,介绍新版本。单击主题进行注册:

商业建筑现在可以注册并通过 更新的在线平台。住宅资产的在线注册和基准测试将在夏末之前上线,同时还可以使用离线的计分和报告工具。

可以预期,BREEAM信用额度将被修改和调整,正如未来几天将有望获得新的LEED试点信用额一样,绿色建筑工业园区为了保持相关性,也将紧急应对有关重新占用商业建筑并防止商业活动的担忧。冠状病毒传播。

如果我们可以帮助您在绿色建筑标准,评级系统和法规或其他有关环境方面取得进展,我们将随时为您提供帮助。

新的和改进的2020 ICC 700国家绿色建筑标准

ICC 700国家绿色建筑标准(NGBS)的2020版现在可免费下载和公共使用。

您在乎这一点,因为NGBS是美国最常用的绿色建筑标准。截至2020年4月1日,已有超过216,000栋住宅通过NGBS 绿色(由Home Innovation Research Labs管理的第三方认证计划)通过NGBS 绿色认证。是的,这比LEED和Green Globes的总和还多了国内认证。

此外,NGBS是唯一起草的“标准”,因为它可以被任何建筑商用于其各自的项目作为评级系统(包括获得第三方认证),或者可以由地方政府采用作为住宅绿色建筑规范。并赞赏国际绿色建筑规范将NGBS纳入每个司法管辖区的一种选择,即每个辖区中4层或以下的单户住宅或多户家庭住宅均符合NGBS。

NGBS适用于所有住宅建筑物,混合用途建筑物的住宅部分以及住宅部分大于总建筑面积50%的混合用途建筑物的设计,建造,改建,扩建和翻新。此NGBS也适用于细分,建筑工地,建筑地段和附属结构。

NGBS包括六个领域的高性能建筑实践:地块设计和开发,资源效率,水效率,能源效率,室内环境质量和建筑物运营&保养。有4个认证级别,分别是铜级,银级,金级和绿宝石级,提供了将可持续性和高性能集成到项目中的选项,级别最适合监管环境以及本地住房市场的客户群。

这款最新的NGBS版本取代了2015年版(..是的,开发过程被拖延了),紧跟新技术并提高了该标准作为住宅绿色建筑行业基准的作用。

NGBS的第四版继续了国际规范委员会和全国房屋建筑商协会的合作,后者承担着领导作用,委托一个由利益相关者组成的独立共识委员会来负责下一代NGBS的开发。与之前的迭代一样,家庭创新研究实验室充当ANSI批准的标准开发流程的秘书处或管理员。 2020年NGBS于今年早些时候获得ANSI批准。

NGBS于2009年首次发布,它为建筑商和开发商提供了寻求新房的第三方认证的途径。此外,其项目符合NGBS标准的建筑商和消费者可以满足全国范围内的大量绿色建筑要求,并且有资格获得联邦,州或地方的激励措施。

2020年版建立在NGBS的构建和认证经验上。重大更改包括:

  • 扩大后的范围现在包括混合用途建筑物的非住宅部分,只要该建筑物的住宅部分大于总建筑面积的50%(以前的版本仅针对项目的住宅部分定义了标准) ;
  • 扩大的范围还包括辅助生活设施,居住区董事会和护理设施以及集体住宅;
  • 新的第12章:单户住宅,联排别墅和复式住宅的认证合规路径,提供了针对单户住宅定制的新合规路径;
  • 一种新的节水绩效路径,该指数使用相对于标准基准房屋得分的指数来证明其合规性;
  • 对多户家庭改造项目采用分阶段方法的一种选择;
  • 一系列更新的性能基准和参考;
  • 并且,对章节进行了实质性修订,为能源和水效率提供了规定性或性能合规性的选择。

NAHB董事长,新泽西州什鲁斯伯里市的房屋建筑商和开发商Dean Mon表示:“ NGBS一直秉承为建筑商提供灵活性和选择权的传统,以满足绿色建筑的市场偏好并与我们的客户保持联系。”

“更新的NGBS ICC-700为设计师,承包商,开发商和政策制定者提供了绿色建筑战略和实践的工具和蓝图。这些工具还有助于居住者的舒适和健康,在建筑物的设计,建造和运营过程中节省资金并节省资源。” CBO代码委员会首席执行官Dominic Sims说。

在每隔几年续集“淘汰”而每隔30年续集“渐增”的时代,2020年NGBS的发展过程早于冠状病毒大流行,而且由于消费者的优先重点已从传统转向传统,已经存在更新的压力。能源和资源高效的绿色问题对健康的关注。

所有观察到的结果,都无法避免NGBS一直是美国最常用的绿色建筑标准。您应该阅读新文档。

免费下载ICC 700-2020 国家绿色建筑标准 在这里可用。

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