前所未有的绿色建筑纠纷可能使开发商损失1.223亿美元

直到昨天,我遇到的最大的绿色建筑纠纷是 Shaw Development诉Southern Builders.  该案涉及635,000美元的赔偿金,因为一个项目没有获得获得州税收抵免资格所必需的LEED认证。 

命运美国绿色建筑纠纷 那是的。由于该大型项目据称未能纳入绿色建筑组成部分,因此承诺 联邦政府—包括LEED认证—开发商可能会受到IRS的230万美元罚款。

我将在一段时间内写有关LEEDigation的示例。 这篇文章将仅介绍基础知识,但我将在整个星期中深入研究这些混乱的细节。 

2004年,联邦立法通过以建立绿色债券计划。 根据该计划,一些开发商获得了绿色建筑项目建设的免税融资。 这些项目之一是 命运美国,这是一个拟议的位于纽约锡拉丘兹(Syracuse)的450万平方英尺的零售和娱乐综合大楼。 Destiny USA项目获得了2.28亿美元的免税绿色债券。 根据Syracuse.com,融资的免税状态为开发人员节省了1.2亿美元。 作为交换,该项目的开发商Robert Congel承诺将绿色建筑特征和LEED认证纳入该项目。 

但是,如果开发商不履行其绿色建筑承诺,会发生什么? 我们可能会在明年找到答案。 

根据Syracuse Post-Standard的Rick Moriarty撰写的一篇令人难以置信的文章,该项目将不会包括很多 承诺的绿色建筑建筑构件:

没有正在运行的45兆瓦发电厂“biofuel”由大豆油和回收食用油脂制成。如果有的话,它将是美国最大的此类工厂,消耗美国生物柴油总供应量的三分之一以上。

购物中心上也没有290,000平方英尺的太阳能电池板’的屋顶和其他表面,足以覆盖六个足球场。

燃料电池的发电量为7兆瓦,是美国的五倍’现有最大的商业燃料电池装置?无处可寻。

此外,关于该项目是否已获得LEED认证的问题也引起了混乱,这也是承诺的。

命运美国开发商面临一个月底的截止日期,以向IRS证明绿色建筑的承诺已兑现。 如果IRS确定开发商未履行其承诺,则该项目可能会失去其免税地位—据报道为开发商节省了1.2亿美元—并处以230万美元的罚款。 

这个故事还有很多。 如果您有兴趣,我建议您在接下来的几天中回来查看,因为新帖子会很频繁。 我还将发布一份描述所有肮脏细节的白皮书。

免费网络研讨会:实施绿色建筑法规的现实

我对国际绿色建筑规范(IGCC)引起的立即关注感到惊讶。 

尽管IGCC仍处于起步阶段,但仍有许多州和市政府对其进行研究以供采用。 我们已经讨论过 罗德岛’s adoption of IGCC 用于公共建筑。 更重要的是,几天前在马里兰州引入了立法,以允许在全州范围内采用IGCC。 

基于对IGCC的兴趣,我与 基本政府 鲍勃·科贝特 提出与绿色建筑规范采用相关的免费网络研讨会:

“在您的城市中实施绿色建筑计划的现实”

该网络研讨会是免费的,将于2月23日东部时间下午2点举行。 在网络研讨会期间,我们将涵盖以下主题:

  • IGCC的基础
  • 实施绿色建筑法规的最佳实践
  • 在采用绿色建筑规范的辖区中出现的问题

希望您能加入我们。 并将网络研讨会信息传递给您最喜欢的城市官员或规划师。 

免责声明: 我在这次网络研讨会上有发言权。 

 

吉福德’LEED诉讼呈新局面

您还记得价值一亿美元的诉讼 反对美国绿色建筑委员会 , 对?  

It’成为众人瞩目的焦点,通过多个原告提出的经修改的申诉,它采取了一种新的形式。原告不再要求1亿美元。 原告不再主张集体诉讼,该诉讼基本上可以代表任何曾经涉足LEED建筑的人。 

您可以下载的副本 Henry 吉福德’s amended complaint (PDF),于2011年2月7日提交。 以下是投诉的基础:

  • 原告是四位设计和施工专业人士: 亨利·吉福德,伊丽莎·拉金,马修·阿诺德和安德鲁·阿斯克。 
  • 的 Plaintiffs allege that the 美国GBC has falsely led consumers to believe that LEED buildings are more energy efficient.  The Plaintiffs claim that the 美国GBC’自己的数据证明,LEED建筑实际上没有更高的能源效率。 The Plaintiffs also assert that the 美国GBC never actually verifies that buildings are designed 和 constructed to save energy.  
  • To prove the 美国GBC’由于涉嫌缺乏验证,原告指出了北国松树高中LEED认证挑战。 您可能还记得我 在2010年广泛报道了这个故事.  
  • 的 Plaintiffs do not assert how much they have lost due to the 美国GBC’s actions. 

I have always wondered how the Plaintiffs would argue that the 美国GBC’指控的虚假广告损失了原告’实际工作和收入。 您可以看到原告的基础’投诉中的论点: 

“USGBC’虚假广告会导致建筑设计和施工建议的消费者使用经过LEED认证的专业人员而不是原告,因为消费者错误地认为经过LEED认证的专业人员会设计经过LEED认证的建筑物,该建筑物经过第三方的验证更加节能-效率比原告设计的建筑物高。 。 。 。”

您如何看待这种说法? 

加州绿色建筑法规是否标志着未来法规的采用?

每年,随着日历的周转,许多新法规开始生效。 在加利福尼亚州,2011年1月1日标志着CALGreen(加利福尼亚绿色建筑规范)的引入。 加利福尼亚政府已经产生了 CalGreen指南,我发现它提供了很多信息:

“从2010年1月1日开始,《 2010年加利福尼亚绿色建筑标准规范》是对整个加利福尼亚州的新建住宅和非住宅建筑物(包括零售,办公室,公立学校和医院用建筑物)具有强制性要求的规范。该规范是《加州建筑物》的第11部分加利福尼亚法规编号24中的标准法规,也称为CALGreen法规。”

如果您有兴趣对CALGreen进行更彻底的审查,我将 推荐Imad Naffa’s post 就此主题而言。 这是我对CALGreen的一些快速思考:

  • 每当我读到新的建筑法规时,我总是想知道法规官员是否准备执行这些法规。 指南中专门解决了这个问题:“CALGreen规范的第7章提供了最低检验员资格标准的指南。”
  • 我注意到CALGreen需要调试新建筑物。 调试涉及对建筑物的校准’s系统,以确保它们按设计运行。 调试通常被认为是绿色建筑中较昂贵的方面之一。但它也可以确保绿色建筑正常运行。 看看加州房地产行业对强制性调试的反应将会很有趣。 
  • 加利福尼亚经常是新的绿色建筑趋势的风向标州。 州范围的建筑法规会变得更加普遍吗? 

您如何看待CALGreen? 
 

政府间气候变化专门委员会“朝正确的方向走”

我继续思考发布国际绿色建筑规范公共版本2.0(IGCC)的重要性。  I recently asked 鲍勃·科贝特,LEED 教职工,对IGCC提出自己的想法。  It’很高兴看到我不是唯一认为新法规是绿色建筑迈出重要一步的人。 

在过去的31年中,我作为建筑师和教育家的职业生涯一直与规范联系在一起。通过这些,我对代码的所有核心信念,我们为什么拥有它们以及如何开发和执行它们得到了加强。它们包括:

1)体系结构是复杂的,无论现在看起来多么简单,该项目似乎都是如此。很难以相同的原理编写适用于不同地理区域和气候区域的各种建筑类型的代码。

2)代码不领导技术游行。他们跟随它。

3)典范官员通常以冒着风险或过于创造性地扮演着解释和执行法律的权威的角色而闻名。最 “go by the book”因此,本书中的内容对于提高建筑性能和环境管理至关重要。

从这个角度来看,国际绿色建筑规范(IGCC)为推进对环境负责的体系结构以及市政当局采用他们认为最合适和最重要的能力提供了迫切需要的替代方案。

IGCC的开发旨在与ICC规范系列保持一致和协调&标准。这些是I代码,其中包括ASHARE 189.1。 ASHRAE标准189.1,《低层住宅建筑以外的高性能绿色建筑标准》是美国国家标准学会(ANSI)标准,由美国供热,制冷和空调工程师协会(ASHRAE)与照明技术协会共同制定工程学会(IES)和美国绿色建筑委员会(USGBC)。 IGCC允许辖区选择ASHRAE标准189.1作为替代合规性途径。 IGCC适用于商业建筑物,包括正在进行改建和扩建的现有建筑物。讨论了传统和创新的建筑实践。

IGCC不会取代现有法规,也不会强迫市政当局进行大规模的行政更改。相反,它允许辖区使用其行政权力行使IGCC固有的灵活性。这是可能的,因为IGCC包含一个新的监管框架,该框架允许选择和适应本地或区域条件。通过使用基线要求,射影选修课和司法要求,IGCC在传统安全问题和可持续性之间取得了平衡。这种平衡是国际法规委员会,ASHRAE,ASTM,AIA和美国绿色建筑委员会之间合作的结果。

总体而言,我赞成IGC及其合作伙伴对IGCC采取的方法。我希望它能够满足那些努力工作以使其可用的人们的期望。最后,出现了支持可再生能源系统,雨水收集,中水回用,无毒设计和草捆建造的法规。会有人将IGCC视为要面对的另一条规则。我认为这是朝正确方向迈出的重要一步。

IGCC提供替代绿色建筑法规选项

早在2010年10月,我和Doug Reiser共同提出了以LEED代替传统建筑规范的主题。 在我们结束演讲时,我重申了我们的主要主题,即LEED标准不应用作建筑法规。 一位听众成员举起她的手,问为什么’我们讨论了《国际绿色建筑规范》(IGCC)。 

那个听众是对的–各州开始考虑采用IGCC作为全州的绿色建筑规范,以代替LEED认证要求。 

IGCC可用 免费下载。 我建议你看看。 在代码的最前面是“国际绿色建筑规范路线图”我发现是有帮助的:

“第3章是(IGCC)的核心。 它的格式设置为:便于自定义此代码以解决本地问题;提供超出本规范最低要求的构造选项;并提供最佳实践的实施。 。 。 。

除适用于表302.1中的司法管辖区和指定为项目选修课的规定外,本法规的所有规定均为强制性的。”  

罗德岛 was one of the 第一个州采用IGCC.  有趣的是,罗德岛州将该法规作为“‘equivalent standard’满足国家机构将所有新的主要设施项目建设为绿色建筑的要求。”  

您是否看到其他州采用IGCC作为“equivalent standard”其他绿色建筑评级系统? 

LEED 自动化意味着更高的效率,更少的顾问

早在2010年11月,我收到了引起我注意的新闻稿:

“LEED绿色建筑计划的开发者美国绿色建筑委员会(USGBC)今天宣布了LEED Automation,这是一项与领先的技术公司合作的新计划,旨在简化和创建LEED建筑认证流程的能力。 LEED Automation使LEED Online(在线工具项目可用于提交文档和认证LEED项目)与第三方技术平台进行交互。”

在整个Greenbuild会议上,我一直在尝试LEED自动化。例如,我一直听到人们谈论LoraxPro进行的演示。 LoraxPro 和其他供应商现在正在提供可自动进行LEED认证的应用程序的软件。

LEED 应用程序流程的自动化是一项重要的发展,主要有两个原因。

自动化将降低LEED成本

LEED 自动化非常好,可以消除对LEED的一些主要批评。我最常听到的有关LEED认证的两个抱怨是:它花费太多钱,而且成本很高。’将应用程序和文档放在一起的管理负担。这两个投诉是相互关联的—如果减轻了管理负担,则认证成本会下降,因为收集文档和数据所花费的时间更少。

LEED 自动化将通过减少在申请过程中花费的时间来降低认证成本。只需看一下LoraxPro的视频,您将看到该软件如何简化LEED申请流程:

 It’对我来说很明显,为什么USGBC允许LEED自动化 –简化并降低LEED认证成本的软件将增加申请的项目数量。我希望其中一些公司’的创建建筑信息模型(BIM)软件的公司会将LEED应用步骤整合到其软件中,从而进一步简化流程。

LEED 自动化是否有负面影响?

自动化将消除LEED咨询

我在绿色建筑行业中的许多朋友都是LEED顾问。除其他活动外,这些顾问还汇总了申请LEED认证所需的LEED文档。这类LEED咨询很快将不再需要

如果LEED自动化软件简化了应用程序流程,则对LEED顾问服务的需求将减少。此外,随着越来越多的开发人员,承包商和设计专业人员开始使用LEED自动化软件,将不再需要LEED顾问。开发人员,承包商和设计专业人员只需将LEED的管理任务纳入正常的业务实践即可;许多人已经这样做了。其余的LEED顾问将为剩余的废品而战,并且必须学习继续使用LEED软件。

自动化的法律后果是什么?

  • LEED 软件管理员会更有可能保证一定水平的认证吗?
  • 谁拥有进入软件的数据?各方是否同意随时提供此数据?建筑信息模型(BIM)也引起了类似的法律问题。
  • 与任何计算机程序一样,输出仅与输入数据的用户一样可靠。如果经验不足的各方接管LEED申请流程,LEED申请流程中的错误会增加吗?

您如何看待LEED自动化?

LEED 重新认证会解决能源绩效问题吗?

这些天来,互联网上流传着许多LEED政策文章。 快速公司写了一篇文章 抨击LEED导致能源表现不佳. 劳埃德·艾特(Lloyd Alter)在Treehugger上发表了一篇文章 抨击《快速公司》文章

It’是时候将话语向前推进了。 

How Does the 美国GBC Intend to Improve 建造 Performance?

One of the key issues facing the 美国GBC is addressing buildings that get LEED certification but do not deliver energy savings.  Originally, it seemed as if the 美国GBC was going to propose a decertification system.  Here is how 美国GBC CEO Rick Fedrizzi 去年九月描述过: 

"将LEED牌匾分配给建筑物后,有证据表明建筑物不再按照应有的方式运行,’s a very good chance that that information will then result in the ability for 美国GBC to remove the certification from the building —最有可能在我们的网站上," he says.

在当前的LEED 2012草案中—拟议的新评级系统—没有提及LEED取消认证。 但是在2010年11月的《绿图》文章中,Vandana Sinha证实了 LEED 2012将包括 解决能源绩效的组件:

对于[LEED的高级副总裁斯科特·霍斯特(Scot Horst)],[绿色建筑可以带来的最大差异]归功于能源管理。这意味着将LEED的下一次迭代与节能(或听起来模棱两可的环保术语中最新的术语:建筑性能)联系在一起。他设想’被称为LEED 2012,其中包括所有LEED认证建筑物的年度报告卡—与其他LEED同行相比,从根本上说明了他们的能源消耗,从而将能量节食者与生猪分开。那些达到节能标准的人将获得当年更新的牌匾。那些不’t won’为了避免斑块被吊销,霍斯特多次保证(他在LEED中传出普遍取消认证的低声传闻’s future “fear-mongering”)。但是,那些不如星际建筑的业主将不得不安顿下来,并且毫无疑问地向潜在租户解释,这似乎是该物业的逾期日期’s green-ness.

“If you don’不要留在系统中,没人’会把斑块拿走,但是人们会开始理解2002年的斑块与2010年的斑块有很大的不同,” Horst said. “It’表示您正在按照设计的方式执行工作。”

如果比较Fedrizzi和Horst陈述,您会发现拟议政策发生了重要变化。 Fedrizzi描述了从建筑物中删除认证—在我看来,这听起来像是取消资格认证;霍斯特介绍为节能建筑提供新的牌匾—或LEED重新认证。 

LEED 取消认证的法律含义非常混乱。 LEED重新认证的想法是一个更易于管理的过程,与当前的“能源之星”评级系统相似。 而且,如果重新认证系统确实如所述运作,那么应该为最新认证的LEED建筑开发市场。 

当发布LEED 2012年第二轮评论时,请查找LEED重新认证语言,该语言将包含在LEED 2012最低程序要求中。

您认为LEED重新认证是否可以正确解决能源绩效问题?

建筑商协会追求华盛顿能源法典

上周,我们看了 空调,暖气和制冷研究所(ACHRI)诉阿尔伯克基市,此案是联邦法院根据联邦先发制人的原则废除了《阿伯克基节能法》的部分内容。  在建筑法规中,联邦先发制人通常意味着产品和设备在联邦一级受到管制,而各州则对建筑法规进行管制。 在Albuquerque案中的决定并不出人意料,因为该法规明显超出了供暖,通风和空调(HVAC)产品的联邦效率标准。 

但是,最近发生的涉及联邦先发制人权类似主张的案件还不清楚。 

2010年5月25日,华盛顿州建筑工业协会(BIAW)和9家HVAC制造商和安装商在联邦法院对华盛顿州建筑法规委员会提起诉讼。 该诉讼声称,新的华盛顿州能源法规中有关单户住宅能源效率的一部分已被联邦法律所取代。 原告已要求禁止该守则。 

国家法规的更改已于2009年11月20日通过,新法规于2010年7月1日生效。 原告特别关注第9章中的住宅能源效率要求。我建议您下载一个 投诉副本 (PDF)并查看本章,该章作为展览附于第16页。 这是第9章中的表格示例: 

为了遵守第9章的要求,房屋必须从表9-1的全部中获得一个信用。 从表面上看,该表似乎提供了多种合规选择,而不会违反联邦效率要求。 例如,表中的选项3b需要有效的建筑围护结构,并且不需要任何产品的特定效率。 

According to the plaintiffs, though, the effect of Table 9-1 is that in order to comply, a number of 选项 must be combined with the result that the code mandates product energy efficiency: 

"[T]he menu of ‘options’表9.1中的要求还不够广泛,实际上迫使房屋建筑商安装了性能标准超过联邦法律规定的高效HVAC,热水和水暖设备。"

本质上,原告认为表9中的所有合规性路径都要求安装HVAC设备,该设备比联邦法律更节能。 

您对建筑商协会有什么看法’各种州能源法规的挑战? 

明尼苏达州出现Sordid 绿色 Bulding诉讼

正如我所看到的任何绿色建筑纠纷一样,这令人困惑和肮脏。 考虑一下自己被警告。  

在假期里 迈克尔·安舍尔 告知我,双城建设者协会(BATC)已起诉明尼苏达州GreenStar,并下达了禁止使用绿色建筑标准的禁止令。  

尽管声明很简单,但这个故事还有很多。 这是我回顾了BATC提起的诉讼以及Anschel关于该主题的博客文章后得出的最佳总结。 

BATC与其他协会合作制定了绿色建筑标准,称为绿色房屋建筑准则。 然后,BATC和其他实体创建了一个新实体,即明尼苏达州GreenStar,以运行绿色建筑标准(很像绿色建筑认证协会运行LEED)。 在某个时候,BATC对明尼苏达州GreenStar和/或Green 家 building指南感到失望,并决定提起诉讼,从根本上接管该指南的管理。 如果您认为投诉是BATC的原因’令人着迷的是明尼苏达州格林斯塔’无法偿还贷款和GreenStar’打算将绿色建筑标准许可给其他州。 如果你相信安舍尔’s post, BATC’原因更加险恶,与削弱《绿色房屋建筑指南》有关。

让我们从诉讼本身开始。 

2010年12月9日,BATC对明尼苏达州绿星航空提出了禁止令和诉讼。 BATC声称,它在2006年制定了《绿色房屋建筑指南》,并进一步声称其拥有该指南的知识产权。 BATC还指出,它出资50,000美元用于制定准则。 

2007年,BATC与其他两个实体共同组成了明尼苏达州的GreenStar,该公司开始使用《绿色房屋建筑指南》。 在2008年的某个时候,GreenStar为Green 家 building Guidelines申请了注册版权,这将使GreenStar拥有该准则的知识产权。 

这是事件引起混乱的地方。 BATC声称,2010年,它向GreenStar提供了额外的贷款。 尽管有这笔额外的贷款,BATC仍声称GreenStar遇到了财务问题:

"2010年9月15日,GreenStar召开了董事会会议,并分发了其业务计划。 。 。其中GreenStar依靠持续的赞助,将其对BATC的期票义务延期一年以及BATC的大量额外资金。 。 。 。 绿色 Star还表示有意将BATC制定和拥有的《绿色房屋建筑指南》许可给其他州,以增加GreenStar的收入。"

BATC继续向法院提出四件事: 

1. 因涉嫌违反贷款而被判罚款50,000美元;
2. 判决宣布BATC拥有GreenStar的知识产权,并且GreenStar被限制使用或许可本准则;
3. 临时禁止格林星使用该准则;和
4.  Attorneys fees. 

从表面上看,该投诉表明BATC担心将《绿色房屋建筑指南》许可给其他州的前景。 但是,为什么一个建筑商协会对此表示关注? 

根据BATC Anschel的说法’动机更加复杂。  In a blog post at 安舍尔解释《建筑法穆斯》 BATC实际上打算开发一个新的绿色建筑认证计划,以实现自我认证。 安舍尔相信BATC’此举是明尼苏达州绿色建筑的倒退。 如果BATC打算在明尼苏达州制定新的绿色建筑标准,那么它为什么要接管并限制明尼苏达州的GreenStar和现有的绿色房屋建筑准则无疑是有道理的。 

你怎么看?

照片来源:  耶夫斯汀

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