警告:这篇文章可能给您绿色排列3开奖号码法律噩梦

对于本万圣节版本的《绿色排列3开奖号码法律更新》,我想我会通过描述可能导致绿色排列3开奖号码法律启示的情况来吓your您的袜子。 请注意,此博客文章将给您带来噩梦! 

上个星期, 道格·赖瑟(Doug Reiser) 我在绿色法律事务会议上就以下主题作了介绍:

"绿色排列3开奖号码法律启示:为什么城市应该停止强制执行LEED" 

我已经收到了许多有关演示的询问,所以我 发表了幻灯片. 我很想在幻灯片上不要使用过多的单词或项目符号,所以我不确定幻灯片将对您有多大帮助,但是我很乐意在评论部分回答您对此有任何疑问。 

我们的演讲有一个中心主题:  市政府应停止对私人排列3开奖号码授予LEED认证. 我可以解决所有原因–没有适当的执行机制,将会增加LEEDigation–但是在我看来,LEED评级系统的创建者美国绿色排列3开奖号码委员会最有力地主张不强制执行私人排列3开奖号码LEED认证: 

这张照片是从 美国GBC白皮书,"Greening the Codes" (pdf)。 竖线表示当前市场。  底部向上倾斜的蓝色区域代表排列3开奖号码规范。 蓝色区域上方的虚线代表绿色排列3开奖号码规范。 绿色排列3开奖号码规范上方是LEED白金,金,银和认证等级。 

什么 does it mean? 

如果您需要证据表明LEED认证绝不是排列3开奖号码法规,也不应该是排列3开奖号码法规,请使用此图片。 排列3开奖号码规范是最低要求。 通过对所有私人排列3开奖号码强制实施LEED认证,政府实质上将LEED认证作为排列3开奖号码规范的最低要求。 LEED认证应该代表超出排列3开奖号码规范的排列3开奖号码物。 有了这张图片,美国绿色排列3开奖号码委员会告诉我们不要将LEED认证用于私人排列3开奖号码任务。 

LEED认证是一项很高的门槛,如果强制要求认证,那么并不是每个人都会遵守。 不遵守是指罚款,纠纷和诉讼。 这就是为什么我说需要LEED认证的政府 私人排列3开奖号码为绿色排列3开奖号码的法律启示奠定了基础。 

什么’绿色排列3开奖号码法的下一个重大挑战?

两年前,我参加了我的第一个Greenbuild,这是由美国绿色排列3开奖号码委员会在马萨诸塞州波士顿举办的年度会议和展览。 坦白说,这有点不舒服,我觉得自己像个局外人。 根据我的计算,成千上万的参与者中只有四名律师。 但是,在短短的两年内,有关绿色排列3开奖号码法律问题的讨论已经走了很长一段路。  

我很荣幸被选为参加首届大会的九位律师之一 绿色排列3开奖号码法律论坛2010年11月18日上午8:30至11:00,三个律师小组将讨论绿色排列3开奖号码行业面临的法律问题。  我将与尊敬的同事们组成一个小组, 莎莉·夏皮罗(Shari Shapiro)史蒂芬·德尔·佩西奥. 我们受命回答以下问题:

”What’绿色排列3开奖号码法的下一个重大挑战?”

我将为活动准备材料,所以我问你: 

什么 i绿色排列3开奖号码法的下一个重大挑战? 

有关Greenbuild法律论坛的更多信息,请访问此 绿色build网站

照片来源:  吉卡图

伊利诺伊州风化计划因做工差,计费错误而被引用

一些《美国复苏与再投资法案》(ARRA)的绿色排列3开奖号码项目失败的可能性不应令《绿色排列3开奖号码法律更新》的读者感到惊讶。早在2009年2月,我就谈到了 管理刺激资金 在州,县和市一级。在2010年1月,我强调 伊利诺伊州天气计划的最初问题,由能源部ARRA基金资助。

但是,伊利诺伊州的气候化计划所带来的普遍问题并未得到改善。

能源部监察长办公室 最近发布了有关伊利诺伊州天气计划的跟进报告。该报告重点介绍了经过审核的15所房屋。该报告的结论不言而喻:

做工差:CEDA检查员在其中12所房屋中发现不合标准的工作,在某些情况下可能会导致严重的财产损失或房主受伤。在一个家庭中,承包商应安装或修理以提高能效的14件物品中有11件未通过检查。在另一种情况下,我们在陪同检查员时发现承包商没有按照房屋要求进行纠正’的工作顺序,厨房排气管的安装不正确,有潜在的火灾隐患。尽管CEDA和某些州官员不同意管道系统问题构成火灾隐患,但我们咨询的州排列3开奖号码法规官员证实了这一担忧。此外,我们观察到炉子进气管的安装不正确,发现对加热系统的六个调整中有五个未正确执行,从而使加热系统不当燃烧或以高于可接受水平的水平排放一氧化碳。 。此外,CEDA’自己的检查员引用承包商对阁楼,带状托梁和墙壁的不当绝缘。在我们的评估中,总共对10个房屋进行了风化处理的承包商中有8个被认为是做工差。

初步评估不足:CEDA的检查员在其中8所房屋中发现,组织内部的评估人员要么要求采取不适当的措施,要么忽略了使房屋更加节能所需的关键天气措施。例如,在一个家庭中,一份检查报告指出,当屋顶上的大量泄漏会降低隔热效果时,评估者不恰当地要求进行阁楼隔热。此外,我们发现房屋中,检查人员引用了评估员的身份,因为他们未能确定敞开的污水泵,漏水的管道以及没有适当隔离的天窗。 CEDA承认,由于聘用了近60名新的现场人员,这些人员需要通过《恢复法案》(Recovery Act)来提高气候化工作水平,因此经历了“在将工作分配给承包商之前,不可避免的不充分评估水平没有得到纠正或未得到完整审查。 ”

帐单错误:CEDA检查员在我们探访的15所房屋中的10座中发现,承包商已为未安装的人工和材料开出了总计约3,300美元的账单。例如,一个承包商安装了一个125,000 BTU锅炉,但向CEDA支付了200,000 BTU锅炉的费用,估计费用增加了1,000美元。另外,一个承包商安装了一个一氧化碳检测器,但向CEDA收取了3项费用;另一个承包商安装了12个灯泡,但向CEDA收费了20个;并且,另一个没有安装气体截止阀,但是已经为这项工作付费。此外,承包商的费用几乎是实际安装的石膏板的四倍。计费问题似乎无处不在,因为CEDA引用了我们样本中的10个承包商中的7个发票错误。

请记住,美国能源部和伊利诺伊州早在2010年1月就已经注意到该计划存在严重缺陷。

我绝对毫无疑问,这份报告将被媒体和政界人士接受,以援引刺激计划的失败。我毫不怀疑,并非只有伊利诺伊州未能正确管理美国能源部的天气化计划。我毫不怀疑其他绿色排列3开奖号码刺激计划也面临类似的问题。

但是,从法律的角度来看,我看到了绿色排列3开奖号码诉讼的热潮。我看到房主对承包商,工程师和排列3开奖号码师提起诉讼。我建议我的客户在进行ARRA项目时要非常小心。

这可能会变得非常混乱。

照片:  波士顿比尔

Gifford诉USGBC集体诉讼是否会获得认证?

我知道保存我的法学院教科书是有原因的。 

当我第一次听说亨利·吉福德(Henry Gifford)对USGBC提起的集体诉讼时,我最初的想法是"他将如何获得课程认证?" 任何集体诉讼的最初障碍是获得一个或多个集体的认证。 当原告(在本案中为Gifford)提起集体诉讼时,他实质上是在认为诉讼中应包括许多其他具有相似投诉的原告,并且他应能够代表其他原告。 

原告的目的是说服法官在诉讼中应证明某类人或多类人的资格。 一旦获得认证,集体诉讼对于被告来说将更为恐怖,因为金融责任的情况急剧上升。 

Gifford正在尝试认证四个单独的类:

1.所有根据所谓的与LEED排列3开奖号码物的能源性能有关的欺骗性营销而获得LEED认证的人。  

2. "设计节能排列3开奖号码且其生计受到USGBC伤害的所有人’通过在LEED产品线的营销和推广中的欺诈性和故意误导性陈述来垄断市场。 。 。"

3. 所有其城市和州税款都用于公共排列3开奖号码LEED认证费用的纳税人。

4. USGBC伤害的交易’之所以称其为欺骗性贸易行为,是因为尽管据称这些排列3开奖号码物没有节省能源,但由于必须遵守LEED认证,这些贸易损失了金钱和时间。

值得庆幸的是,我保存了我的“诉状和程序”教科书,其中阐明了班级认证的四个要求。 我绝不是集体诉讼律师,但我们可以一起猜测是否有吉福德大学’的班级可以认证。 以下是类别认证的四个要求: 

浊度

"规则23(a)(1)要求该类非常多,以至于所有成员作为单个命名方的加入‘impracticable.’"

共性

"《规则》第23(a)(2)条规定,该阶级必须有共同的法律或事实问题。"

典型性

"规则23(a)(3)要求对指定的(‘representative’)政党是整个阶级中典型的政党。"

公平和充分地保护阶级利益

"规则23(a)(4)要求指定的一个或多个当事方为整个阶级的利益提供公平和充分的保护。" 

现在是时候进行流行测验了。 对于本次流行测验,我们将专注于Gifford’建议的第二类:  "设计节能排列3开奖号码且其生计受到USGBC伤害的所有人’通过在LEED产品线的营销和推广中的欺诈性和故意误导性陈述来垄断市场。 。 。"

1. 你认为吉福德’s的类很多,所有各方都不能作为常规原告吗?

2. 是否有吉福德常见的法律或事实问题’s class? 

3.  Are Gifford’整个阶级的典型主张?

4. 吉福德会为阶级利益提供公平和充分的保护吗? 

照片来源: 文档

Gifford向USGBC提起集体诉讼

上周三,我醒来了,眼睁睁地看着飞往新奥尔良的航班。 绿色法律事务 会议。 尽管我迟到了,但是当我阅读以下标题时,我还是打开了RSS feed,突然惊呆了:

"破案:亨利·吉福德(Henry Gifford)领导针对纽约南区USGBC的集体诉讼"

不再担心时间,我发现自己正在阅读 23页投诉,它针对USGBC提出了无数指控,并为大型集体诉讼提起了诉讼。 我可以告诉你,投诉是新奥尔良“绿色法律事务”会议上的热门话题之一。 今天,我将讨论投诉的基本知识,而在星期三,我将讨论班级认证的最初障碍。 坦白说,我不确定诉讼是否超出了认证范围。 

您可能想知道原告亨利·吉福德(Henry Gifford)提起诉讼的动机是什么? 答案出现在第二页:

"经L.E.E.D.认证的专业人员经常且越来越多地‘没有任何经验。’当拥有经E.E.D.认证的专业人员而不是熟练的专业人员(例如原告)来设计和建造排列3开奖号码物时,他们拥有多年在安全,舒适和节能的环境中积累的经验,因此市场,消费者和环境通常会遭受损失。" 

获得LEED认证的专业人员可以’成为熟练的专业人员? 我觉得有些读者会对此表示敬意。 

然后,吉福德(Gifford)指控USGBC欺诈了两个虚假陈述:(1)由USGBC委托于2008年进行的新排列3开奖号码研究所的研究据称包含了歪曲的数据; (2)据称,USGBC声称LEED认证是经过第三方验证的,从而误导了市场。 根据这些指控,投诉书列出了以下诉讼原因:通过欺诈进行的垄断,不正当竞争,欺诈性贸易惯例,虚假广告,电汇欺诈和不当得利。 

这些被指控的过失给吉福德带来了什么?  $100,000,000. 

什么’您最初对投诉有什么看法?

关注绿色法律事务的发展

我对本周在新奥尔良举行的绿色法律事务会议感到兴奋。  If you can’如果要亲自加入我们,我将提供此次活动的实时推文(并希望能有其他人加入我)。 如果您想关注活动的推文,请关注标签 #GLMN有关绿色排列3开奖号码法律会议的更新 . 我将尝试从我参加的每个研讨会中至少发送一条推文。 

谢谢至 道格拉斯·赖瑟(Douglas Reiser) 与我一起参加了一个名为"绿色排列3开奖号码法律启示录。" 道格(Doug)和我将在“智慧城市”(Smart Cities)轨道上进行演讲,因此我们决定解决以下问题:为什么城市和州需要停止对私人排列3开奖号码授予LEED认证。 顾名思义,确实采用私人排列3开奖号码LEED指令的城市和州将很可能成为LEEDigation的温床。 我们将在下周提供该演示文稿。 

和唐’别忘了看看 Twitter标签#GLMN 让我们知道您的想法。 

突破:USGBC迅速采取行动修改挑战政策

法律以很高的速度发展。  的 美国GBC does not. 

2010年6月21日,我写了一篇博客文章,标题为"绿色排列3开奖号码挑战政策需要修正." 我的帖子详细介绍了LEED认证政策手册中发布的LEED认证挑战政策的问题。 您可能还记得我在挑战政策上写了这么多次,因此总共有9个帖子。  I don’希望您必须回去阅读所有九篇文章,所以我将它们合并为一份白皮书,标题为"LEED认证挑战和北国松树中学事件"(pdf),您可以立即下载。 

先前的LEED挑战政策最大的问题是 任何人都可以根据任何LEED点随时挑战任何LEED项目

2010年9月17日,绿色排列3开奖号码认证协会(GBCI)发布了修订版 LEED认证政策手册 (pdf),这是我发现的 好朋友蒂姆·休斯. 《政策手册》对挑战政策进行了重大修订,其内容部分如下: 

9.3发起认证挑战的依据:GBCI保留以任何理由或根本没有理由进行调查和审查文件的权利。另外,GBCI鼓励希望进行投诉或揭露影响授予LEED认证的信息的第三方以以下方式进行投诉。寻求提交投诉或举报影响授予LEED认证的信息的各方,必须对事件或条件有特定的个人知识,以防止项目满足特定的信用,先决条件或MPR。投诉人必须指出受影响的信用,先决条件或MPR。此外,这些人员必须以书面声明的形式,尽最大可能地表明该事件或状况的详细信息,包括:i)涉嫌违法的行为或状况; ii)有关人员; iii)可能知道该指控的事实和情况的其他人,包括该人的联系信息; iv)提出投诉的人的身份,包括该人’的全名,地址,电子邮件和电话号码。投诉必须在授予LEED认证项目的两(2)年内提交给GBCI。 国标无法保证对投诉人的匿名性。如果GBCI认为投诉无聊或与LEED认证所需的信用,先决条件和MPR无关,则将不采取进一步措施。

根据这项新政策 任何人 具有特定的个人知识 可以挑战任何LEED项目 在LEED认证的两年内 基于任何LEED点

美国GBC用了不到三个月的时间修订了LEED认证政策手册和质疑流程。 这是不可思议的,USGBC在此问题上的迅速行动应受到赞扬。 

下载白皮书副本"LEED认证挑战和北国松树中学事件."

LEEDigation是关于人的

"LEED与人有关。"  

鲍勃·科贝特(Bob Kobet)于2010年10月1日在弗吉尼亚州的友邦保险小组发表了这一有见地的评论。 该评论立即在我脑海中浮现,我很快发现自己在记下以下内容:

"LEEDigation与人有关。"  

LEEDigation与排列3开奖号码物无关。 LEEDigation与建造排列3开奖号码物的人员有关。  LEEDigation与所有者有关’s 或房客’期望值无法满足,我有一篇完美的文章来说明这一点:

一位心怀不满的租户说,奥运村的绿化导致厕所泛滥和入口漏水。  "除了一场噩梦,我什么都没有,包括洪水,"现年56岁的李说,不愿使用姓氏的房客。  "在全新的排列3开奖号码中这是不可接受的。我是真诚地来到这里的。他们避风港’t站到盘子上,"自八月初以来一直住在该村的李说。

有关排列3开奖号码物位于温哥华’s Olympic Village. 通常,您不会期望将HVAC,灌溉和污水处理系统的问题归咎于LEED评级系统。 但是LEEDigation与租户有关’对LEED排列3开奖号码的期望:

在奥运村建造了1,000多个公寓单元,其中包括一些最新的LEED—能源与环境设计领导力—技术。 。 。 。 Lee说,昂贵的高端设备使开发面临的挑战又添了一层。 她说,用于污水处理系统的泵已经回收了好几次,该泵回收了灰水,这些泵坏了好几次了,这可能是她的厕所溢出和浴缸里积满了脏水的原因。

她说供暖和制冷系统没有’不能正常工作,让公寓在炎热的日子里感觉像个炉子。  According to LEED实践, the pipes are placed in the ceiling, but they are bare. 的re are no buffers to dampen the noise.  "It’总是无休止地流淌着嗡嗡声。我可以’t sleep," Lee says.

没有这样的事情"LEED technology" or "LEED practices". LEED不对技术进行认证; LEED评级系统适用于排列3开奖号码物。 LEED没有要求裸露的HVAC管道的先决条件。 那是开发商和排列3开奖号码师的决定。 当然,开发商会清除有关LEED评级系统的这些错误说法吗?

千年经理Kerry Shular承认存在启动问题。

"我们是一栋新大楼。有成长的烦恼," she says. "许多LEED设备都是全新的。事情需要调整。可能仍然有一些事情需要解决。"

LEEDigation与人和一个人有关’不能满足的期望。  While it’您很容易对基于对LEED的误解而产生的期望视而不见,因此重要的是要问问自己,您的所有者,开发商或租户是否有类似的误解,可能导致纠纷和诉讼。 进行一些教育可以大大预防LEEDigation。

照片来源: 彼得·穆斯特

净零能耗排列3开奖号码是答案吗?

作为《绿色排列3开奖号码法律更新》发展的一部分,我开始了与绿色排列3开奖号码行业领导者的访谈系列。我的第一次采访是对Autodesk的John Kennedy’可持续分析产品高级经理。 Autodesk引起了我采访约翰的兴趣’副总统呼吁改革联邦政府 ’的采购过程,以进一步支持绿色排列3开奖号码的发展。我从未完全理解"净零能耗排列3开奖号码"直到这次面试。

感谢约翰解释了这个概念,并成为我的第一只豚鼠。

将来,我计划缩短这些采访的时间,请与我联系([email protected]),如果您有兴趣成为我的客人。请注意,约翰没有提及他的公司’s name once (it’s Autodesk) but provided invaluable insight into his specific interest, 净零能耗排列3开奖号码s. Well done, John.

克里斯:您认为哪种类型的法规最能推动绿色排列3开奖号码行业前进?我倾向于想到排列3开奖号码法规,激励措施,甚至限额和贸易法规。什么是绿色排列3开奖号码行业的最佳选择?

约翰:好吧,如果您以加利福尼亚州为模型,’70s, they’一直在提高能源效率以及排列3开奖号码物的效率,’重新制定了到2020年这十年末的目标,即所有新住宅排列3开奖号码必须实现净零能耗,到2030年,所有新商业排列3开奖号码必须实现净零能耗。这样’针对绿色排列3开奖号码能源的法规最终目标是净零能耗—克里斯,你熟悉这个词吗?

克里斯:如果您想解释一下,那就太好了。

约翰:所以通常,典型的定义是从场所角度来看,排列3开奖号码物具有某种方式来产生能量,通常是通过可再生能源(例如光伏配电板或风力涡轮机)来发电,并且电力为排列3开奖号码物中的能源使用提供动力。’它的多余部分会进入网格,并且当这些源不存在时’当太阳下山或风不大时可用’吹气后,排列3开奖号码物将把电能从电网中拉出,经过一段时间(通常是一年),排列3开奖号码物上的电表会根据电力的净出零方式来回旋转。

因此,这确实在许多不同方面改变了游戏。一号’很容易确定某人的排列3开奖号码物是否达到了该性能,然后确定’人们很容易理解这个概念,而如今,如果您查看能源法规,他们通常会拥有参考排列3开奖号码物,您必须建立参考排列3开奖号码物并对其进行比较。它’非常抽象,非常复杂,然后’业界很难确认排列3开奖号码物确实符合法律规定的性能’s supposed to meet.

So, with these net zero energy regulations coming up, the Industry is rushing to try 和 figure out how to meet them, owners are becoming very cognizant of the risk to their portfolios these building regulations will have. As we see more successful stories of 净零能耗排列3开奖号码 put in place 和 performing well, these regulations are going to accelerate 和 we’re going to see 净零能耗排列3开奖号码 regulations pretty much mandated everywhere.

克里斯:我的问题之一’我见过绿色排列3开奖号码是他们’re not performing like they were modeled to perform. How does that differ with 净零能耗排列3开奖号码s? I think you indicated there is a difference in net zero buildings so that the performance gap is less likely. Can you expand on that a little bit?
 

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美国GBC首席执行官警告LEED取消认证

我告诉你,我最近的假期会考虑绿色排列3开奖号码。 幸运的是,去年我离开的时候,最重要的绿色排列3开奖号码故事之一就出现了。 

似乎主流媒体每年都会发表一篇文章,批评美国绿色排列3开奖号码委员会(USGBC)和能源与环境领导地位(LEED)评级系统。  NPR在9月22日发表了一篇题为"评论家说LEED计划不会’t Fulfill Promises,"并包括著名的LEED评论家亨利·吉福德(Henry Gifford)的评论。

"LEED认证从未依赖于实际的能源使用,并且’s not going to," he says. "您可以根据需要使用尽可能多的能量并进行报告并保持牙菌斑。"

吉福德说,LEED应该有牙齿。如果排列3开奖号码物没有’不能按预期执行,请获得认证。

作为回应,USGBC派出了大手笔,首席执行官Rick Fedrizzi。 而且Fedrizzi并没有退缩,宣称在未来的评级系统中几乎完全可以肯定LEED的取消资格:

去年,USGBC公布了LEED第三版… 现在,所有新LEED排列3开奖号码物的所有者都必须向USGBC告知其排列3开奖号码物至少五年的运行状况,这是该计划的一部分"现有排列3开奖号码物计划。"

Fedrizzi预测,将来将使用数据来增强性能。

"将LEED牌匾分配给排列3开奖号码物后,有证据表明排列3开奖号码物不再按照应有的方式运行,’这些信息很有可能会导致USGBC能够从排列3开奖号码物中删除该认证—最有可能在我们的网站上," he says.

不能去除牙菌斑。 Fedrizzi在说服排列3开奖号码商走向绿色与疏远那些不这样做的客户之间走钢丝’希望他们的数百万美元项目的表现受到公众审查。

我们知道有些排列3开奖号码物获得了LEED认证,但性能却不及预期。  In fact, 一项研究发现25% LEED排列3开奖号码(pdf)’不能按预期执行。 当USGBC实施其取消认证流程时—应该出现在2012年评级系统中—将会有大量潜在的被取消资格的受害者。 而且,当排列3开奖号码物被剥夺LEED认证时,至少在某些情况下,LEEDigation很有可能会效仿,因为认证对所有者和开发商而言非常有价值。 

什么 do you think? 

照片来源: 韦德·鲁什

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