关于含铅涂料披露的25周年

铅的使用不是新事物。铅是人类发现的最早的金属之一,在公元前3000年就已使用。

从公元前753年开始,古罗马人就使用铅来制作水管和厨房炊具。如今,许多人认为铅中毒是造成尤里乌斯·凯撒(..尽管确实喜欢酒的女人和女人一样,却设法生了一个孩子)和不丹继承人凯撒·奥古斯都(Caesar Augustus)的不孕症的罪魁祸首,并且是罗马帝国陷落的一个促成因素。

现代对铅危害的认识导致联邦政府于1978年禁止在住宅中使用含铅涂料,以及联邦,州和地方法律,包括 联邦法规 至少自1994年以来,这些交易就要求在房地产交易中进行某些披露。

美国住房存量的四分之三以上是在1978年之前建造的,其中包含一些含铅涂料(即,超过6400万套住房)。

毫无疑问,油漆已经剥落或剥落,或在诸如门和门等摩擦在一起的表面上产生铅尘,可能对居住者和访客,特别是年幼的儿童和孕妇造成严重的健康危害。

2018年,仅马里兰州就有2,049名儿童,据报告每分升血液中至少有5微克铅。没有铅暴露水平被认为是安全的。

联邦法律要求,在根据合同购买1978年之前建造的房屋之前(..除了极少数例外,例如宿舍,度假公寓,老人住房等),超过300万的购房者中的每一个每年必须从卖方处收到以下内容:

EPA批准的有关识别和控制铅基油漆危害的信息手册,标题为 保护您的家人免受铅在家中的伤害(PDF).

有关房屋或建筑物中铅基涂料或铅基涂料危害的任何已知信息。

对于多单元建筑物(例如,出售公寓单元),此要求包括有关公共区域和其他单元的记录和报告,这些信息是通过对建筑物进行全面评估而获得的。

销售合同的附件或合同中插入的语言,其中包括“领先警告声明”并确认卖方已遵守所有通知要求。 EPA提供了 样品卖方的铅披露.

对含铅涂料或含铅涂料的危害进行油漆检查或风险评估的10天时间。并且,尽管本联邦法律的其他规定可能不会被废除,但当事各方可以书面形式相互同意延长或缩短检查时间,或放弃该检查机会。

如前所述,此外,在许多司法管辖区中都有州和地方法律,在订立合同时强制进行更多和更多的披露。

同样,联邦法律还规定,在签署1978年以前建造的房屋的租赁合同之前,每年有900万以上的承租人在签订租赁合同时必须接受基本相同的披露,包括EPA已提供 房东样品中铅的披露.

此外,如果卖方或房东不遵守规定,房地产经纪人将负责。

但是,尽管明天是联邦法规要求披露的25周年,但数量惊人的房地产交易文件仍不能满足要求,包括未能包括警告语言(即,最近的一项研究推断,多达50万合同,仅去年一年就没有履行)。

这与去除或减少含铅涂料无关。这仅仅是在房地产交易时提供联邦法律要求的最低限度披露。

朱利叶斯·凯撒(Julius Caesar)不知道铅中毒会产生永久性神经系统损害,包括学习障碍,智商降低,行为问题和记忆力减退;但是我们做到了。铅中毒可能是当今美国对人类健康造成的最大危害,并且可以预防。因此,除了法律上的危险问题之外,还要考虑公正,做正确的事情,并提供房地产合同中要求的合同语言和披露内容。

LEED先决条件现在禁止吸烟大麻

美国绿色建筑委员会在2018年发布了LEED解释,其中规定:``就LEED前提条件环境烟草烟雾管制的内部和外部吸烟规定而言,吸烟都被视为一种吸烟形式。''

LEED前提条件是禁止在建筑物外吸烟,但距离所有入口和可操作窗户至少25英尺的指定吸烟区除外。

但是,巨大的影响是,前提条件还需要另外两种合规性方法之一,其中第一种是简单地禁止在整个建筑物内吸烟。住宅用途的第二种选择是分隔吸烟区,禁止在所有公共区域内吸烟,并通过密封墙壁,天花板和地板的穿透力以及通过密封与单元相邻的垂直槽(包括公用槽,垃圾槽,邮件滴和电梯井)。”此外,住宅单元的所有外门和可操作窗户都需要挡风雨条,以“最大程度地减少室外泄漏”。哪一个第二选择将导致可观的额外第一成本。

越来越多的绿色建筑评论员质疑2018年的解释,该解释将大麻与“烟草”混为一谈。

不仅有33个州和哥伦比亚特区通过了以某种形式使大麻合法化的法律,其中包括哥伦比亚特区和10个州采用了最广泛的使休闲娱乐用大麻合法化的法律,但是这十个州中有四个是LEED认证的最高奖项是哥伦比亚特区,加利福尼亚州,科罗拉多州和马萨诸塞州。

在对LEED项目数据库的审查显示,在所有评级系统中,LEED项目注册量持续下降且急剧下降的时候,如果存在任何商业模式,则疏远那些将成为LEED顶级司法管辖区中的大麻使用者的商业模式是不合理的希望获得LEED注册的权利。

此外,建议在对LEED建筑感兴趣的进步个人与对吸烟大麻感兴趣的个人之间有很强的正相关性。

许多人质疑为什么USGBC会宣布这样的解释,就像今年重新定义母性与去年重新定义男性气质的趋势一样?它会促进建筑业关注可持续性的实践吗?

该贸易组织提供的唯一理由是“已证明二手大麻烟与二手烟草烟含有许多相同的化学物质和致癌物”,引用了一项已有10多年历史的研究,”两种机器吸烟条件下主流和旁流大麻和烟草香烟烟雾的比较Moir等人承认:“对大麻烟的检查很少,包括大麻素含量和焦油生成。尚未对大麻烟的化学性质进行广泛的研究。”该研究因不当使用而被批评为垃圾科学,没有涉及人甚至动物,而是在托盘上燃烧树叶。当然也没有考虑到电子烟或电子烟。

是的,在单独的LEED解释中,USGBC裁定所有“电子烟都被视为LEED前提条件环境烟草烟雾控制的内部和外部吸烟规定的目的之一”(..是否有涉及烟草)。

从市场和实施的角度来看,日期为2018年7月2日的LEED解释ID#10474很难理解。 LEED的支持者建议,对前提条件的这种实质性扩展(将“烟草烟雾”明确地定义为包括大麻烟)是否已进行了公众审查和投票,因此可以广泛考虑其是否得到良好支持。科学,同时也给市场提供了一个合理的时间来适应变化。这一实质性扩展前提条件的过程和过程,而不是作为附录,更新或在考虑下一版LEED时,是更大的关注点太多。

请注意,LEED v4.1目前正在试行,但尚未在成员中投票,LEED v4.1继续禁止目前正在注册的项目的大麻禁令。

根据GBCI认证协议,因为“ ..您的项目将受到您的项目注册时存在的评级系统要求的约束”,因此本解释不适用于2018年7月2日之前注册的任何LEED项目。因此,居住者在那些LEED建筑中,可能会抽大麻(假设法律允许这样做)。

值得注意的是,对于那些正在考虑建造新绿色建筑的2018年IgCC的国家,没有类似的大麻禁令(..尽管它是用于LEED未来开发的相同ASHRAE标准189.1的产品?),可能会为那些面对日益广泛的公众情绪不希望限制乘员行为的人。

“ [应]修改联邦和州法律,不再将拥有大麻用于私人用途定为犯罪。” -理查德·尼克松(Richard M. Nixon),1972年。尽管有这样的表述,但请注意,拥有,使用,分配和销售大麻都是联邦犯罪,而且可能是国家犯罪。除了下面关于博客目的的一般性免责声明之外,本博客文章并不旨在为您提供刑法方面的建议或任何法律建议。 

圣彼得堡在强制构想方面大胆

佛罗里达州圣彼得堡市上周通过了一项渐进法令,要求城市基础设施项目以及新建和翻新的城市建筑必须经过第三方认证为绿色。

圣彼得堡市议会于1989年通过了新的359-H条 一月17,2019 并等待市长的签名,取代之前的 2017-01年行政命令可持续圣彼得堡 奠定了这些可持续建筑实践的基础。

市议会条例明确规定:“市政府有责任以身作则,以实现更可持续,更具弹性的目标为目标”,因为该市政府决定不触及对私营建筑提出绿色建筑要求的第三条原则。

这项法规特别值得一提的是,它不仅规范了纽约市的绿色建筑(..其他政府显然已经强制实施了LEED标准),而且圣彼得堡可能是美国第一个也对城市的基础设施进行规范的辖区,“纽约市的目标是,必须设计和建造任何新的合格的纽约市基础设施项目,以达到当前的Envision金牌标准。”我们知道没有其他政府在授权Envision认证方面走得那么远。

预见是LEED风格的框架,可为启动可持续性和弹性基础设施的规划,设计和交付提供指导。 预见 提供适用于所有类型和规模的基础设施的可持续性指标,以帮助衡量项目在各种社会,经济和环境指标中对可持续性条件做出贡献的程度。

当然,从洛杉矶县到迈阿密戴德县的其他政府,也都以某种身份将Envision用作指导。今天有67“verified”构想基础设施项目。目前有20个项目正在验证中,有100多个已注册。

因此,圣彼得堡的举动在授予Envision认证方面是大胆的。与去年相比,这是2019年葡萄酒调味水的时刻’s Aperol挥舞着。也就是说,它预示着未来可持续发展工作的重要领域。

值得一提的是,在绿色建筑失去一些绿色光泽的时候,圣彼得堡是为数不多的通过LEED新规定的辖区之一。 “纽约市的目标是,应设计和建造任何新的合格市政建筑和对任何现有合格市政建筑进行的重大改造,以达到适用的LEED类别下的现行LEED黄金标准。”

为了避免对承诺水平有任何疑问,该条例还规定:“任何不是合格市政建筑[..新建或翻修少于5,000平方英尺]或合格公众的新城市建设项目基础设施项目[。$ 200万美元以下的项目]在可行的范围内,应在设计和施工过程中以LEED或Envision原则为指导。”

同样重要的是,该条例进一步规定,市长可以批准一项请求,即“设计,建造或实质性改造市政建筑或基础设施项目,以获得维持该部门总体意图的替代性可持续发展认证。”替代性可持续发展认证是指旨在评估绿色建筑标准的任何认可认证系统,包括但不限于WELL社区,WELL建筑,居住建筑挑战赛,佛罗里达绿色建筑联盟和绿色地球仪。

圣彼得堡在这一目标方面以身作则,使其成为更具可持续性和弹性的目标。这是其他政府可能希望效仿的一个例子。

区块链已经进入美国房地产

今年早些时候,在佛蒙特州进行房地产销售的先例是美国使用区块链的第一笔房地产交易,预示着土地销售和改良的新纪元。

区块链技术正在改善跨所有部门和边界的交易的风口浪尖上成为行业颠覆者。有人认为,区块链可能会为217万亿美元的美国房地产市场带来像便携式电话进行通信那样的收益。这可能是一种轻描淡写的说法。区块链将解决高昂的交易成本,长时间的延迟以及房地产交易类型的异质性,从而加速跨行业,全国乃至全球的房地产投资。

区块链是一种数字化的分布式账本,用于记录和共享信息,可以使房地产行业解决许多效率低下的问题。将区块链视为支持该软件的技术或更好的操作系统,即比特币(Bitcoin),该数字货币于2009年推出,随着价格的上涨和下跌,最近几天在媒体中已非常流行。加密货币只是无数区块链应用程序中的一种(虽然很引人注目)。在另一个备受瞩目的应用程序中,沃尔玛刚刚宣布,它要求绿叶蔬菜供应商在2019年9月之前将种植和运输数据上传到区块链。

在使用存储在对等网络(即区块链)上的智能合约进行的业务交易中,无需进行加密货币(..比特币或其他)交易。代价可以通过任何约定的普通方式支付。

房地产是一个受到严格管制的行业,房地产交易必须记录在政府分类帐中,以使所有人都认可和执行。仅在美国就有3600多个政府向其提交房地产契约,并且绝大多数是向法院书记员提交的纸质票据,而且价格昂贵得多,而且不易获得,除非是由当地法院产权摘要作者支持的恐龙行业。赔偿保险公司。

已经进行了政府研究和试点计划,包括伊利诺伊州库克县备受争议的飞行员,他们设计了区块链房地产运输软件,但并未产生实际的运输。

然后,位于帕洛阿尔托的私人公司Propy宣布,在佛蒙特州的试点计划中,该公司已于2018年2月20日在美国佛蒙特州的奇滕登县使用区块链进行房地产购买。

Propy随后于2018年7月23日宣布在加利福尼亚进行的区块链记录的房地产交易,涉及出售10英亩的土地。实际上,在加利福尼亚,第一张契约显然是Propy于5月在区块链交易上记录的,旧金山唱片办公室持有一份包含区块链信息的契约(..因此可能不是纯粹的区块链交易)。

I 已发布 去年,当Propy宣布在任何地方进行首次区块链销售时,即2017年在乌克兰基辅的一间公寓。2018年10月9日,Propy宣布已使用区块链在西班牙塞维利亚进行房地产购买。

在美国和全球范围内,都将需要修改法律,以允许其超过老式的契约登记册,因为今天在美国成千上万的大多数地方司法管辖区中,只有在提交契约时才可执行房地产所有权转让用于在法院的土地记录中进行记录。

当然,有些州法律的拼凑可能会抑制区块链的增长,因此存在一定的风险,因此大多数州都采用了最低限度的立法,表明该辖区及其法院对区块链友好。

自2016年以来,各国一直在积极进行必要的法律修改。

2016年,佛蒙特州制定了 众议院条例草案868,现在是全国范围的模型,通过在任何司法事项中根据佛蒙特州的举证规则提供基于区块链的数字记录作为“业务记录”的可受理性的可推定推定,从而使用区块链执行交易,

在区块链中电子注册的数字记录,如果有符合本节[..公证]第(1)款要求的声明,则应视为依据佛蒙特州证据规则803()定期进行的商业活动的记录6)..

从该法律产生的是上述美国的第一笔房地产交易。

同样在2018年,俄亥俄州通过了 参议院法案200 规定“通过区块链技术保护的记录或合同被认为是电子形式并且是电子记录。”通过区块链技术保护的电子签名也被视为与其他任何电子签名具有相同的法律地位。

2017年,亚利桑那州进一步制定了广泛的法规 众议院法案2417 将区块链签名和智能合约识别为电子记录 参议院法案1084 要求政府机构允许使用电子记录或电子签名,包括房地产转让。

至少其他25个州有一些区块链授权法;迪拜,以色列,加拿大,瑞典和乌克兰也是如此。

该律师事务所已与户外运动服装和农业领域的客户就区块链进行了合作,我们看到了其在房地产领域的应用。

有趣的是,这很可能是租赁,它将使房地产市场中的区块链先行一步,因为大多数租赁交易不需要法定授权的政府注册机构的参与。

绿色房地产的拥有者,当然是房地产业中一些最先进的拥有者,肯定会站在这场技术革命的最前沿。但是,所有商业房地产所有者,无论其近期目标是否是提高弹性,如果不考虑采用区块链技术,都有可能像马车行业一样过时。

州非县有权监管太阳能农场

在太阳能电池板 里格里尔 马里兰州上诉法院最近的一项决定,限制了地方政府对太阳能发电场的位置和建设细节进行规范的权限,其影响远不止此案。

Perennial Solar,LLC提出了一项分区特殊例外与差异的申请,目的是在马里兰州华盛顿县建设一个太阳能电池板农场。华盛顿县分区上诉委员会批准了所要求的救济。华盛顿县县委员会和一些受屈的居民向巡回法院上诉。在Perennial提出的一项初步动议中,法院裁定,分区上诉委员会和巡回法院有权审议特殊例外申请,这是州法律所禁止的,法院驳回了上诉。

马里兰州特别上诉法院面临的问题是,现有的州法律是否授予马里兰州公共服务委员会对发电站(包括“太阳能发电系统”)的一般监管权,是否优先于此类区域的位置和建设发电站。

州法律对地方法律的抢占可以是明示或默示的,或者在地方法律与州法律冲突时发生。上诉法院认为与本案有关,当地方法律“在[大会]以其武力行事的区域进行交易,必须暗示国家有意占领整个领域的情况时,就会发生隐含优先权。”因此,调查的重点是“大会是否表现出只占据一个特定领域的目的。”

关于发电站,现行法律“定义了PSC监管权和责任的性质和范围。”在其他案件中,法院还裁定,地方政府被隐瞒了对要求发电站提供公共便利和必要性证明的发电站的位置和建设的规定,就像这里的情况一样。

法院在最好的情况下,最好是无偿地或者是在州立法机关的协助下更正正在解释的法律,如斯达克特所说,华盛顿县的《分区条例》和《综合计划》在建设发电站方面比PSC公众审查和批准程序要彻底得多。

根据现行法律,2013年第887号参议院法案的立法意图明确成立了PSC权力机构,法院在这里 华盛顿县县委员会,等。 v.Perennial Solar,LLC,2016年9月,第1022号,“ PSC隐含地规避了本地分区法规”,并确认了巡回法院。

值得注意的是,最初这是一个未发表的意见(无法引用作为先例),但是在大型太阳能公司及其律师游说之后,该意见现在已经发布。

我们毫不怀疑这个法律决定的正确性,但是更大的问题可能是法律是否是好的公共政策?这与有益于更大公共利益的公用事业规模电厂或输电线路的位置不同。现场替代能源发电和分布式小型发电系统不仅不能提供相同的压倒性的良好收益,而且经常会产生意想不到的后果,从而影响我们星球上的生活质量。立法机关应纠正这一可疑的能源公共政策,该政策篡夺了已有近100年历史的当地土地使用控制历史惯例,这已为人们普遍接受。

在上下文中,这是制定法律的同一立法机关, 所有太阳能电池板在马里兰州都是可渗透的,用于分区,建筑和雨水;在所罗门群岛的公共政策中,水质与能源之间取得了平衡,现场可再生能源的重要性胜出。

所有观察到的决定都是有益的,并且是全国通用的类似法定计划的极好的指南。并请注意一份关于证书要求的申请书,已由马里兰州最高法院马里兰州上诉法院提起诉讼(但尚未采取行动),因此请观看此博客,以了解太阳最终是否符合当地政府的太阳能电池板法。

租户’s New Defense to Hazardous Substance Liability

今年早些时候签署的综合支出法案中埋藏着对超级基金法的修正案,该修正案首次明确表明房客有资格成为真正的潜在购买者,免受财产中存在有害物质的清洁费用的影响。

2018年3月23日签署的《合并拨款法》(Consolidated Appropriations Act)包含在N部,即“ 2018年的《布朗菲尔德利用,投资和本地发展法》”(BUILD法)。

1980年《美国综合环境应对,赔偿和责任法》(CERCLA,通常称为超级基金)。 §9601及其后各节为有资格作为善意准买家(BFPP)的当事方提供了重要的责任保护,包括免收清理费用。

自CERCLA颁布以来的数十年间,BFPP保护对于租用受污染或以前受污染的房地产并进行改善的租户的潜在适用性一直是争论的主题。

解释CERCLA的案件清楚地表明,仅执行租约并不一定会使租户承担法律上的所有者或经营者的责任。但是法院已经意识到,根据CERCLA,租户可能承担的责任存在不确定性,包括因为租户可能是经营者的负责人,并且更广泛地讲,联邦法律对租户缺乏明确的保护。可以理解的是,如果将来对租赁物业进行联邦CERCLA清理行动或确保其适当的环境管理,准租户可能希望寻求BFPP处理。

当在任何给定年份中绝大多数商业和工业房地产交易是租赁而不是销售合同时,这就是一个现实问题。

2002年,作为《小企业责任救济和布朗菲尔德振兴法》的一部分,BFPP的定义进行了修改,在对谁可以主张BFPP辩护的描述中加入了圆括号“(或一个人的租户)”,但是有在租户待遇上没有其他方向。

环保署发布 指导 在2012年将租户视为BFPP,但前提是租户可以通过财产所有人获得BFPP身份,并且该身份仅限于“只要所有者保持其BFPP身份”。因此,尽管具有指导意义,但几乎没有为租户提供任何安慰。

该2018 BUILD法通过修改CERCLA§101(40)来解决1980年以来的不确定性,包括(II)款,在租约中插入``'',通过在该设施中建立租赁权益的工具, ''..

在该小节中,“真诚的潜在购买者”一词已被修改为,

(ii)(I)在2002年1月11日之后获得该设施的租赁权益的人; (II)优先建立证据表明租赁权益并非旨在避免任何人根据本法承担责任的证据;和 ..”

这样做的结果是增加了许多财产的价值,使重用成为可行的选择,从而消除了对CERCLA的长期批评之一,即法律限制了整个美国的重建,使租户可以通过以下三种方式中的任何一种避免CERCLA的责任:

建立房东是BFPP,因为该房东已按照联邦法律的要求完成了“所有适当的查询”;或确定房东已完成所有适当的查询,但后来由于合规或未完成附加要求而失败;或通过在获取租赁权益之前完成所有适当的查询并保持对附加要求(如果有)的遵守来建立租户本身,即BFPP。

所有适当的查询均已由EPA法规确定为根据ASTM E1527-00进行的I期环境现场评估。第一阶段的ESA现在将在商业和工业租赁中变得更加普遍。

现在,租户可以断言,无须依靠房东的身份,便可以保护无辜的土地所有者免于CERCLA责任,包括财产中有害物质的清理费用。

2018年IgCC –快速入门

2018年国际绿色建筑规范于2018年11月8日发布, 美国绿色建筑委员会, 国际守则理事会, ASHRAE照明工程学会.

毫无疑问,这是203页的文件,由贸易团体作者小组公布,可从ICC出售给公众(..单击此处以获取2018年的免费只读副本) 联合会),这是一个全新的标准,与以前的IgCC版本没有任何关系。

鉴于2009年首次发布的IgCC仅在整个美国的4,400多个采用代码的司法管辖区中,整体上,但大部分是在17个辖区中采用,所以这不一定是一件坏事。为2018年IgCC的广泛采用提供了空间。

在此博客文章中,着重强调了2018年IgCC的一些重大变化,新代码将与2012年IgCC而不是2015年版本(我们仅知道一个管辖区采用了更高版本)进行对比。

2018年IgCC非常适合进行编辑和修订,以用作促进可持续性和能源效率的自愿性合规性代码,合同文件中的规范,大学和专业学校的教科书和课程等,但并不理想在绿色建筑和与建筑相关的材料的强制性认证的监管环境中。

联合会的先前版本是利用ICC的代码开发流程作为ICC系列代码的一部分开发的。来自2014年的机密 协议 由ICC,ASHRAE,美国建筑师协会,IES和USGBC签署,“旨在合作开发标准189.1,IgCC和LEED绿色建筑计划的未来版本,” ICC仅负责第1章, 2018年IgCC的范围和管理(..请注意,AIA是否不参与最终代码发布?)。其余代码是实质性内容,即2017年版ANSI / ASHRAE / ICC / USGBC标准189.1,用于设计低层住宅建筑以外的高性能绿色建筑。请注意,2017版标准189.1在2014版中加入了75个单独的附录(因此在很大程度上也是新的)。

此2018 IgCC包含有关场地可持续性,用水效率,能源效率,室内环境质量,材料和资源以及施工和运营计划的要求。

2018年IgCC适用于 “ 1。新建筑物及其系统。 2.建筑物及其系统的新部分。” 并显着 “ 3。现有建筑物中的新系统和设备。” Sec 101.3.1.

因此,该代码的范围不适用于三个或三个以下故事的单户住宅或多户住宅。附录J中关于住宅和多户住宅建筑的规定仅在明确采用时才适用,并提供了使用ICC 700国家绿色建筑标准纳入住宅建筑的选择。

在第一页 场地可持续性 条文,第501.3.1.2节规定 “不得有任何场地干扰或以下情况的发展:根据USFEMA的定义,以前未开发的土地海拔比100年洪水高程低5英尺(1.5 m)。 与2012年IgCC百年洪水高出1英尺相比,许多地区的发展禁令得到了极大提高。

该部分继续禁止现场干扰 “距任何湿地100英尺(35 m)以内的土地” 如果2012年版仅规定建筑物或建筑工地的改善不应位于管辖区设立的湿地或缓冲区内;禁区的可开发面积再次大幅增加。

有些事情保持不变;好极了。莫名其妙的第501.3.5.1节,缓解热岛效应规定要求 “至少有50%的网站是硬景观” 应该有 “铺装材料的最小初始太阳反射率(SRI)为29” 尽管有大量科学证据表明这种方法无效,但自2012年以来,这种方法极大地限制了沥青路面(甚至包括多孔沥青)的使用。

第501.3.7.2.1节极大地增加了已订购的自行车停车位的数量, “应为每座建筑物至少提供5%的载客量提供自行车停车位” 2012年的标准是基于使用的,其中礼拜堂每500个座位1个(现在不需要2个空间,但需要25个空间),饭店每50个座位1个(现在不需要1个空间,但需要3个空间),以及类似。

第501.3.8.1节现在要求 “除侵入性植物材料外,不少于90%的清除土地的垃圾应转移到垃圾填埋场和焚化炉处理” 相比2012年建筑工地废物管理的75%。

2018年IgCC “规定了饮用水和非饮用水的使用效率要求” 但对管道固定装置和配件的要求没有实质性提高。有一些适度的更改,有些是特殊的,例如sec 601.3.2.1.j, “水瓶加注站应成为全部饮水机的不可或缺的一部分,或应安装在不少于50%的饮水机附近。”

重大变化 用水效率 条款是601.3.4.1,这是第一次 “对于任何建筑物内总面积超过50,000平方英尺(5000平方米)的单独的租赁,租赁或其他租户或租户空间,应提供单独的亚米。”

继续阅读

绿色的build清楚表明LEED的状态很强

绿色的build的Lorax合作团队

这篇文章是上周在芝加哥刚刚完成的Greenbuild International Conference and Expo的要点汇编。可能更准确地说,这是有关LEED绿色建筑评级系统状态的报告。

LEED的状态很强。

可以肯定的是,每年Greenbuild都是“目标”丰富环境,可以与整个环境工业园区中的其他人建立联系,并可以从美国绿色建筑委员会那里了解新事物。但是今年不仅限于此。

上周,Greenbuild就像从消防水带中喝水一样,被大量关于绿色建筑正在进行的信息所淹没。

甚至在会议开始之前,在上周四发布了最大的Greenbuild公告,即 2018国际绿色建筑规范 最终由贸易团体作者团体揭晓,并可从ICC向公众公开。我将在下周在此博客中撰写有关2018 IgCC的更多信息。

上周一,举办了许多教育会议和参观活动,包括启动和学习活动。 RELi 2.0, GBCI评级系统,提供了用于弹性建设和设计的策略和工具。 RELi将会很重要。

星期一还看到了宣布 Parksmart达到100个注册项目 。根据GBCI计划注册的第100个项目是佛罗里达州萨拉索塔的St. Armands停车场。

美国GBC和绿色学校中心周一发布了一份白皮书,其中对学校饮用水中铅测试的令人遗憾的现状表示遗憾。尽管关于当今这一关键问题的论文非常出色,但对于我之前发表的主题中的某些内容而言,它可能还远远不够, 您的绿色学校的饮用水中是否含有铅?

周二在很大程度上是为教育峰会和 水上建筑峰会 阐明获得安全饮用水是一项基本人权,这可能是最重要的,重点是改善水质的创新方法。

星期三是由国际律师和人权活动家阿马尔·克鲁尼(Amal Clooney)主持的绿色建筑开幕全体会议,他当然嫁给了乔治。她的励志演讲是关于一个人可以产生的影响。

当天晚些时候,USGBC启动 LEED零,这是一个较早的博客文章所针对的新程序,旨在解决零净建筑问题。

世博会地板上有数百个供应商和数十个班级,其中最具启发性的是美国沥青路面协会的展位,提供了一系列文件,概述了沥青路面如何帮助业主在绿色建筑评级体系下获得信用。 沥青路面& LEED v4.

美国GBC在周四发布了Greenbuild的第二大公告,该公告将开始为所有LEED认证项目提供LEED“重新认证”。即将发布详细信息,但要获得重新认证项目的资格,将提交12个月的数据,以证明其持续或改进的性能。重新认证后,项目将符合可用的LEED评级系统最新版本的标准,重新认证的有效期为3年。

同样在周四的USGBC和 保健产品声明合作 公布了一项计划,以扩大他们的集体努力,以加快HPD的开发和使用。即使在建筑商和建筑师努力了解材料对环境的影响的同时,材料成分报告和产品透明度也在不断提高。未来几天,我将在此博客上写有关HPD的更多信息。

美国GBC在星期四还宣布,为可持续社区提供认证的STAR社区评级系统将被整合到USGBC的 LEED城市项目和LEED社区项目.

在星期四,微软的为期一周的Hackathon活动被授予新金奖 真的 事件(总资源使用和效率)认证系统,作为GBCI管理的试验的一部分。

那天晚上,蓝调传奇人物Buddy Guy在现场博物馆举行的绿色建筑庆典上发表了讲话。芝加哥蓝调之屋的晚会不仅是Greenbuild规模最大,效果最好的派对,而且还带回了Greenbuild上一次在芝加哥的回忆。

周五,在成功举办一周的会议之后,Greenbuild举行了闭幕全体会议。从2019年11月20日至22日,Greenbuild将在亚特兰大举行。我将和来自 Lorax合作伙伴,上周拍摄的照片以及其他成千上万的人都同意,自愿绿色建筑是我们这个星球的良好管家,对企业也有好处。

购买LEED认证的建筑很容易,但是..

尽管有一只青蛙在歌词中告诉我们所有人,“要变成绿色并不容易,”购买绿色建筑物很容易,但是..

购买具有LEED认证的绿色建筑有很多充分的理由。 LEED为我们提供了技术和方法,彻底改变了我们建造和居住建筑物的方式。尽管没有争议,LEED认证的建筑物比可比的非绿色结构具有更高的投资回报率,但对于受惠于LEED认证的政府激励措施的建筑物或对合同安排有利的建筑要求获得LEED认证。

如今,当有超过95,600个LEED认证项目,其中许多处于各自市场上最理想的建筑中时,这些创新建筑便会定期进行买卖。实际上,我们从一家商业房地产信息公司的专有数据中知道,LEED认证建筑的运输速度要比更广泛的商业房地产市场更快。

既然如此,为什么自2015年2月以来,GBCI所有者变更协议仅上载700次到LEED Online?

国标意识到建筑物的所有权经常发生变化,因此创建了所有者表的更改,以便能够更新其目录并表彰GBCI认证项目的当前所有者。该表格可用于指示GBCI认证的任何项目(包括LEED,SITES和PEER)的所有权变更,”

根据USGBC和GBCI的总法律顾问Susan Dorn的说法。

因此,GBCI甚至提供了一种形式,使影响其系统更改的操作变得容易,但是 更改所有者协议表格 很少使用。是否有可能,“我们到这里就是无法沟通”,类似于1967年电影经典《酷手卢克》中保罗·纽曼的困境?房地产专业人员是否有可能在轻视和谨慎,却不知道表格的存在?

如今,照护标准已经演变为在获得LEED认证的商业建筑的销售合同中,卖方向买方提供的尽职调查材料必须包括获得LEED在线项目注册或整个LEED副本的权限。在线项目文件(可以下载)。

此外,合同还将包括陈述和保证,描述该建筑物是在特定评级系统下获得LEED认证的(例如LEED New Construction v2009 Silver认证),包括GBCI应用程序中使用的“项目名称”以及GBCI ID号。

此外,在有关将要履行的合同义务的陈述和保证中,可能适当地是这样的:“为了满足LEED NC v4 EAc7:绿色动力和碳抵消信用,该建筑物已签订了在线合格资源的合同从2005年1月1日开始,至少五年,至少每年一次。附件__中的合同副本指定了该项目100%的能源来自绿色能源,碳补偿或可再生能源证书(REC)。”

LEED还存在其他可能在关闭后仍然有效的义务(例如,室内化学和污染物源信用控制,向USGBC提交能源和水消耗数据的义务等),但是该律师事务所会定期审查销售合同,没有进行任何此类披露。 LEED NC 2009项目中超过39%的项目获得了绿色能源信用,这可以说是今年出售的建筑物中最常见的评级系统,但是,我们知道,在销售合同中很少披露义务;可能对卖方施加收尾责任。

最后,销售合同应列为要在交易结束时交付的文件(..但可以说大多数没有),除了保证书,所有租赁的正本等外,“ GBCI业主协议变更完成并由卖方执行。”

但是,如果没有任何事情发生,但是有人获得了LEED认证的建筑物,并希望进行重新认证,甚至只是想正确地列在LEED项目目录中,正如Susan Dorn所言,GBCI将为您提供支持,

我们也意识到,一段时间后,并非总是能够获得初始所有者的签名。在这种情况下,GBCI法律部门会与当前的所有者合作,以寻找可以证明其所有权权益的方法(例如,契约副本)。 USGBC和GBCI希望与目前的业主一起庆祝他们在LEED认证建筑中的骄傲和价值。”

有时会要求该公司提供“法律意见”,即LEED认证的建筑物确实是LEED认证的建筑物,尽管我们确实提供法律意见,但作为贷款人融资的条件,这种情况更为普遍,包括提供绿色建筑折扣利率的贷方计划。

购买LEED认证的建筑物或通过任何GBCI评级系统认证的项目都很容易,但是在这个新兴的绿色建筑领域,现在产生了公认的法律依据,包括交付《 GBCI业主协议》,在买卖双方之间是必要和适当的。

不符合版权保护条件的绿色建筑法规

本月初,第十一巡回法院美国上诉法院的一项裁决在描述当地政府采用的建筑规范不得享有版权时,比其他现代法院更进一步。

裁定“法律”,无论是通过成文法令,条例,法规还是法规,即使其来源是司法意见,也不受联邦版权法的约束,这具有广泛的意义,特别是对于绿色建筑。

虽然并非所有法院在全国范围内都具有统一性,但并不是政府的建筑法规不受版权法保护的新法律,但这联邦上诉法院的依据对所有建筑法规都有影响,而不仅仅是2018年新的IgCC受到影响。将于下个月发布,但也适用于LEED,因为法律要求遵守私人评级系统。

举例来说,要认识到法院裁决作为原创作品的组织作者的重要性,美国绿色建筑委员会无疑会在其LEED评级系统中拥有版权。看 U.S.C. 17第102(a)条。问题可能是,如果有人在线发布LEED评级系统,是否会侵犯USGBC的版权?换句话说,USGBC是否保留在将其作为各个司法管辖区的“法律”并在其被采纳后在一定程度上排除他人复制评级系统的权利?这个狭issue问题的答案,尽管在过去曾争论不休,但似乎受到了这一新决定的约束,这实际上是关于一个私人政党对立法机关制定的法律的注释。

从版权法规的范围中排除“法律”可追溯到美国最早的时期。 1834年,最高法院在 惠顿诉彼得斯 解释了第一部联邦版权法,并一致认为“本法院发表的书面意见中没有记者拥有或可以拥有任何版权”…该决定是我们不断理解的基础,无论司法观点,立法行为或法令中阐明的“法律”都是公共领域的,因此不享有版权。法院已经应用仍然适用的法律来裁定,从马萨诸塞州到德克萨斯州的各个政府的建筑法规均不得享有版权。但是近年来,一些法院试图将案件与该基本法律区分开来。

这就是为什么第十一巡回赛的这一新决定如此重要的原因。

它使用了不受限制和广泛的理由,“ ..面对有关我们社会法律性质和公民有权不受约束地使用管辖其生活的法律命令的深刻而棘手的问题”,即认为没有有效的版权利益可以在政府采用的法规的任何部分中声明。

法院解释说,美国宪法授予美国国会权力,“通过限制作者和发明人在有限的时间内享有各自的专有权,从而促进科学和实用艺术的进步”,这在美国历史上提供了基本的教训。著作和发现。”艺术。我,秒8,cl。 8.国会通过了美国历史上最重要的单一法律《版权法》,从而行使了这一权力。 U.S.C. 17第101条, .

版权保护存在于固定在任何已知的或以后发展的有形表达媒介中的原创作品中,可以直接或借助机器或设备从中感知,复制或以其他方式传达版权。 U.S.C. 17 §102。

也就是说,“著作权”是版权法的核心。只有“原创作品”才有资格获得版权保护。

法院解释说,在我们认为政府法令具有版权的情况下,作者身份的含义具有特殊意义。长达180多年的漫长司法权威规定,对于某些政府作品,“作者”一词应解释为“人民”,以便将普通公众视为其所有者。工作。

公民著作权的比喻概念实际上可以追溯到詹姆斯·麦迪逊(James Madison)的政府,是联邦主义者第10号中的“公众声音”,因为他主张批准美国宪法。

“立法编纂不可复制的规则源于对法律本质的理解和基本观念,即人民作为所有主权的储藏者是我们法律的源泉。”今天就像1787年一样。

2014机密 协议 由ICC,ASHRAE,美国建筑师协会,IES和USGBC签署,“合作开发标准189.1,IgCC和LEED绿色建筑计划的未来版本”,并没有违反美国的基本法律概念,即政府将著作作为法律通过时,人民就是作者。此外,绿色建筑仅作为标准,评级系统和规范的产物而存在,因此特别容易受到该决定的影响。

回答上述问题后,USGBC很早就解决了这个问题,当时LEED条款和条件包括:

“特此授予那些希望使用,复制和/或显示USGBC网站上出现的LEED®评级系统的全部或任何部分的人,其形式为有限的,免版税的,非排他的,可撤销的许可证,时间长因为用户在任何此类使用,复制和/或展示中均将其许可,作者和版权归美国绿色建筑委员会公司所有。”

这篇博客文章并不建议任何人违反某项代码的版权主张,但绿色建筑工业园区应该重新考虑如何开发和管理绿色建筑标准,评级系统和法规。

这种情况是 代码修订委员会诉Public Resource Org,Inc. 在美国第十一巡回上诉法院,2018年10月19日提交的第17-11589号。

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