[GBLU注意:  Awhile back, I had the pleasure of hearing 达伦 Prum speak at the 威廉& Mary symposium, "It’s不容易建立绿色。"  达伦’关于内华达州的演讲’有问题的绿色建筑立法令人着迷。  I asked 达伦 to write something up for 绿色建筑法律更新on the topic.

达伦’的帖子很及时。 全国各州和地方政府目前正在起草新的绿色建筑法规,以利用即将到来的刺激资金。  The "Nevada 绿色 建立激励经验" 对未认真起草和实施绿色建筑法规会发生的情况提供警告。]

通过 达伦 A. Prum, MBA, JD

2005年,内华达州议会通过了一项考虑不周的绿色建筑激励计划,以刺激该州的私人开发商。草草的立法加上对国家机构的指导很少,对财务的分析也很少,这迫使内华达州议会在2007年召开的下一届会议上重新考虑和修改了该计划,因为它造成了史诗般的财政危机(开发人员很快就发现他们可以接受达到LEED要求的每1美元最高可支付3美元)。 

简而言之,2005年的立法要求该州在每2年的预算周期内建造2座LEED银级或更高级建筑物,同时将建筑中使用的所有材料和配件的营业税减少至2%,并将所有财产减少50%对私人建筑业主征收10年的税。 

尽管该概念具有最佳意图,但负责执行该计划的机构却大大改变了立法意图。 内华达州税务委员会只应授权在2005年12月31日之前破土动工的项目;但相反,它允许那些“in existence”符合资格的日期之前。 然后,内华达州州长吉本斯’新任命的能源办公室主任更改了LEED建筑标准的应用,使其有资格根据整个开发而不是每个单独的建筑来评估项目。 这项修改允许赌场允许吸烟,但仍可获得税收减免。

由于这项立法,内华达州的LEED项目从2005年的14个跃升至2007年的97个。 随着2007年立法会议的临近,预算预测人员预计下一个两年期政府收入至少损失9.4亿美元。 克拉克县(拉斯维加斯地区)将失去其税基的10%,而克拉克县学区将在未来10年中损失700-900M美元(该州仍必须通过其他来源资助)。 这次休息的最大赢家包括:  MGM-Mirage’的Project 市 Center(已经投资了8000万美元, 9亿美元),威尼斯人’的Palazzo Tower和Boyd Gaming’梯队广场(目前停滞不前)。

2007年,一场非常疯狂的立法会议解决了财务影响,但在旧系统下主持了6个项目。 目前的优惠政策废除了营业税减免,修订了物业税优惠政策。 财产税减免不再适用于教育税,并且严格执行了所采用的LEED标准。 这些变化限制了状态’现在的风险敞口约为4.93亿美元。

在评估现有的奖励计划时,纽约,俄勒冈和马里兰州先于内华达州,但利用其州所得税法作为进一步推广绿色建筑的主要工具。 为了避免与内华达州产生类似的结果,许多其他司法管辖区创建了自己的独特计划。 弗吉尼亚州遵循内华达州的模式,允许在地方一级减免财产税,新墨西哥州采用了所得税抵免法,夏威夷尝试了一种新方法,要求绿色建筑在政府审批项目的审批过程中接受优先处理,这不会影响国家’的收入来源。 

由于内华达州不征收所得税,因此,发达的激励计划应首先尝试提供非金融激励措施,然后再减免对国家没有持久影响的税收’脆弱的收入来源。 因此,内华达州的经验为其他辖区提供了一个范例,考虑采用绿色建筑计划,说明激励措施可能给开发商和其他人带来过大的收益,并且尽管有高尚的意图,却可能使该州陷入金融危机。

达伦 A. Prum是拉斯维加斯内华达大学的商法和金融学客座讲师。 内华达州的详细版本’预期在即将发行的《威廉·威廉姆斯》中将发表绿色建筑激励体验& Mary’s 环境因素 法 & Policy Review. 普鲁姆先生还有其他与绿色建筑相关的文章,此前已在《房地产法杂志》上发表和发表。